El mercado inmobiliario porteño muestra desaceleración en alquileres y estabilidad en la venta

El relevamiento de Zonaprop correspondiente a noviembre de 2025 analiza el comportamiento del mercado inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires. El informe detalla que los alquileres presentan una desaceleración interanual: tras un incremento del 90% entre 2023 y 2024, los valores crecieron 35,6% en el último año, superando el nivel de inflación del período (31%), aunque por debajo del ajuste del Índice para Contratos de Locación (ICL, 40%).

En términos mensuales, los alquileres en la ciudad subieron 2,2% en noviembre y acumulan en 2025 un alza de 32,6%. El precio medio de un departamento monoambiente se ubica en $624.727 mensuales, el de dos ambientes en $729.916 y el de tres ambientes en $987.205. Puerto Madero es el barrio con el alquiler más elevado, con $1.238.741 por mes; le siguen Núñez ($818.018) y Palermo ($714.676). Lugano se mantiene como el barrio más accesible, con un precio medio de $584.087.

En cuanto a la compra-venta, el precio medio del metro cuadrado de departamentos se mantiene estable en US$ 2.450 en noviembre. En 2025 este segmento acumula una variación positiva de 5,4%. El valor medio de un monoambiente es de US$ 107.493, el de dos ambientes US$ 129.505 y el de tres ambientes US$ 178.855. Puerto Madero lidera el ranking de precios con US$ 6.144 por metro cuadrado, mientras que Lugano registra el menor valor, con US$ 1.091.

El volumen de escrituras en octubre de 2025 alcanzó 7.018 operaciones, un 17% más que en el mismo mes de 2024, según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires. El 21% de las escrituras fue realizado con hipoteca bancaria, 5 puntos porcentuales por encima del año anterior.

El costo de construcción medido en dólares subió 4,7% en noviembre y acumula un incremento de 105% desde octubre de 2023. Actualmente, edificar en la ciudad cuesta tres veces más que en 2020.

La rentabilidad bruta anual se ubica en 4,96%, lo que implica requerir 20,2 años de alquiler para recuperar la inversión, 2,8% más que un año atrás. Lugano, Nueva Pompeya y La Boca exhiben los mayores retornos brutos, con 8,8%, 8% y 7,2% respectivamente, mientras que Puerto Madero muestra la menor rentabilidad, con 3,3%.

“El precio medio de los departamentos se mantiene estable en noviembre” y “la relación alquiler/precio sube en noviembre y se ubica en 4,96% bruto anual”, según informó Zonaprop.

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