Las líneas de crédito hipotecario UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) volvieron al mercado argentino a fines de 2024, pero el principal dilema para los posibles tomadores de un préstamo para comprar su vivienda propia sigue siendo acreditar ingresos que respalden la cuota mensual.

La pregunta que surge entre la mayoría de los argentinos es la siguiente: ¿Cuánto hay que ganar para calificar a un crédito hipotecario?

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El impacto del dólar y las tasas

El escenario se volvió más complejo en los últimos meses. La suba del dólar encareció los inmuebles medidos en moneda local. A modo de ejemplo, en junio, con un dólar a $1200, $100 millones equivalían a unos US$83.300. Hoy, con la divisa en $1450, esa misma cifra se reduce a US$68.965.

A esto se suma el encarecimiento de las tasas de interés de los bancos y un endurecimiento en los criterios de scoring crediticio, lo que hace que los requisitos de acceso sean cada vez más exigentes. Estos tres nuevos incrementos generan que sea cada vez más difícil acceder a un préstamo hipotecario bancario.

Hay bancos que ya llevaron su tasa nominal anual (TNA) al 17%, la más alta hasta el momento. En paralelo, el Banco Nación no solo subió su tasa al 6% (de igual manera, sigue siendo la más baja a nivel nacional) y sus exigencias de scoring. Es decir que, ahora se requiere un perfil crediticio casi perfecto para entrar en la carrera por un crédito.

Las razones detrás de este endurecimiento son múltiples: una falta de fondeo de los bancos para prestar una importante cantidad de dinero a 20 o 30 años, incertidumbre, tasas que encarecen las cuotas y un riesgo país que mantiene al sistema financiero en estado de alerta. “Subir el scoring a un nivel tan alto, es una forma de dejar de dar créditos sin mover la tasa”, reconoció un broker inmobiliario.

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Los ingresos mínimos que solicitan los bancos

Hay bancos que establecen cuáles son los ingresos mínimos que solicitan para que los usuarios puedan acceder a sus líneas de créditos hipotecarios UVA. Estos son:

• Banco Credicoop: pide como requisito que los ingresos mínimos superen los $3.000.000
• Banco Del Sol: solicita ingresos mínimos por $1.000.000
• ICBC: en este caso, la condición necesaria para pedir un préstamo es tener un ingreso mínimo igual o superior a $1.100.000
• BBVA: la entidad pone como condición tener un ingreso mínimo igual o superior a cuatro salarios mínimos, vitales y móviles. Es decir, $1.288.800, a la fecha. Pero, para la tasa preferencial que tienen del 8%, los ingresos mínimos son de $5.000.000
• Santander: $1.540.000 para compra de vivienda permanente y $ 1.700.000 para no permanente
• Supervielle: tiene como requisito que el solicitante tenga un ingreso superior a $5.000.000

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Pero, a su vez, es necesario saber que la cuota inicial de un préstamo hipotecario debe equivaler a la cuarta parte de los ingresos del o de los solicitantes. Por lo que, a pesar de que los bancos estableces cuales son los ingresos mínimos, no puede solicitarse sin conocer este requisito indispensable.

Con estos números sobre la mesa, el sueño de acceder a la vivienda mediante un crédito hipotecario se vuelve un desafío mayor. El contexto cambiario y financiero tensionan tanto a los bancos, que elevan requisitos y tasas, como a las familias, que deben demostrar ingresos muy por encima del promedio salarial argentino.

La paradoja es evidente: los créditos volvieron, pero están lejos de ser accesibles para la mayoría.