A partir de 2026, entrarán en vigor en California una serie de leyes de alquileres que redefinirán obligaciones para los propietarios y ampliarán derechos para inquilinos. Las normativas, firmadas por el gobernador Gavin Newsom, abarcan desde requisitos básicos de habitabilidad hasta nuevas reglas para depósitos de garantía y protocolos frente a desastres naturales.

AB 628: electrodomésticos obligatorios y habitabilidad en California

Uno de los cambios más visibles será la incorporación de electrodomésticos esenciales como requisito legal de habitabilidad. Desde el 1° de enero de 2026, la ley AB 628 establece que la mayoría de las propiedades residenciales en alquiler deberán contar con cocinas y heladeras en funcionamiento.

Este nuevo estándar introduce obligaciones concretas para los propietarios, aunque contempló algunas excepciones específicas, como los inmuebles con cocinas comunitarias o determinadas viviendas subsidiadas.

• Los dueños quedan obligados a reparar o reemplazar cocinas y heladeras retiradas del mercado dentro de un plazo máximo de 30 días.
• Los inquilinos pueden optar por no utilizar los electrodomésticos provistos y colocar los propios, con la posibilidad de solicitarlos nuevamente al propietario en el futuro.

La medida apuntó a elevar la calidad de vida en edificios antiguos y complejos multifamiliares, donde la provisión de estos equipos no siempre estuvo garantizada. Sin embargo, también implica una carga económica adicional para los propietarios, quienes deben inspeccionar todas sus unidades y prever gastos de mantenimiento o reposición.

AB 414: depósitos de garantía más flexibles

Otra modificación relevante llegó de la mano de la ley AB 414, que introduce cambios en la forma en que se administran y devuelven los depósitos de seguridad. Esta normativa buscó modernizar prácticas y adaptarlas a modalidades más flexibles y digitales.

El eje principal de la reforma es la devolución electrónica del depósito, que pasa a ser obligatoria cuando el inquilino así lo solicite. Además, la ley abrió la puerta a acuerdos alternativos entre las partes, siempre que exista consentimiento mutuo.

• Se permite pactar métodos no tradicionales para la devolución, como aplicar el depósito al pago del último mes de alquiler.
• En contratos con más de un inquilino, se exige que cada parte recibiera su devolución de manera separada.

Estas disposiciones amplían el margen de negociación y reducen conflictos habituales al finalizar los contratos, al tiempo que exige mayor claridad administrativa por parte de los propietarios.

SB 610: nuevas obligaciones frente a desastres naturales

La ley SB 610 introdujo un conjunto de deberes específicos para los propietarios cuando una unidad resulte afectada por desastres naturales. La norma partió de una presunción clave: una vivienda impactada por escombros derivados de un evento natural se considera automáticamente inhabitable.

Bajo este criterio, los propietarios deberán cumplir una serie de acciones orientadas a proteger a los inquilinos en situaciones de emergencia.

• Retirar los escombros de las propiedades dañadas.
• Suspender el cobro del alquiler y de cualquier cargo adicional durante evacuaciones obligatorias.
• Devolver alquileres prepagos y depósitos si la vivienda queda inhabitable.
• Garantizar el derecho del inquilino a regresar una vez finalizadas las reparaciones.
• Permitir la rescisión del contrato sin penalidades cuando la unidad no pudo ser habitada.
• Notificar a los inquilinos cuando la propiedad volvió a reunir condiciones de habitabilidad.

Estas medidas buscan brindar certeza y respaldo a los arrendatarios en un contexto marcado por incendios, inundaciones y otros eventos extremos cada vez más frecuentes en California.