Trump ordena a Fannie Mae y Freddie Mac comprar $200 mil millones en valores respaldados por hipotecas para reducir las tasas hipotecarias

El presidente Trump ha ordenado a Fannie Mae y Freddie Mac comprar valores respaldados por hipotecas por valor de $200 mil millones, poniendo a la Casa Blanca directamente en el financiamiento de vivienda y reduciendo las tasas hipotecarias.

Esa decisión sacudió el mercado, redujo las primas de riesgo en los nuevos bonos hipotecarios y envió las acciones de constructores de viviendas al alza.

Esto no viene del Banco de la Reserva Federal (FRB). Viene directamente del presidente. Y no es una sugerencia.

Si las agencias completan la compra total, sería la primera vez en la historia de EE.UU. que un presidente en ejercicio ha ordenado este tipo de compra directa de activos a través de gigantes de vivienda respaldados por el gobierno.

Trump toma el control de la política hipotecaria y deja de lado al FRB

El FRB generalmente toma las decisiones cuando se trata de tasas de interés. Compran bonos del Tesoro y bonos hipotecarios, pero solo cuando piensan que la economía necesita ayuda. Esto no es eso. Trump está haciendo esto para reducir los costos hipotecarios... rápido.

La cifra de $200 mil millones no es tan grande como lo que el FRB ha hecho en el pasado, pero aún es suficiente para reducir las tasas en aproximadamente 0.25%, según los analistas.

Y los efectos aparecieron rápido. Desde el anuncio, los spreads de bonos hipotecarios cayeron 0.18 puntos porcentuales, reportó Bloomberg. Ese tipo de cambio no ocurre por sí solo. Vino justo después de la orden.

Bill Pulte, quien lidera la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda, no se contuvo. "Este es el beneficio de dirigir las cosas como negocios, tienes opciones con tu efectivo", dijo. "Estamos enfocados en utilizar a Fannie y Freddie de una manera que ningún otro presidente lo ha hecho."

No a todos les gustó lo que vieron. Kirill Krylov de Baird & Co. lo llamó una señal de alarma. "Comprar activos explícitamente para manipular las tasas hipotecarias reintroduce el riesgo político en un mercado que ha pasado más de una década tratando de distanciarse de tales prácticas", escribió.

Todo esto viene después de meses de presión de Trump, quien le ha estado diciendo al FRB que recorte las tasas. Ahora lo está haciendo a su manera, sin esperar. Dejó en claro que si el FRB no actúa lo suficientemente rápido, él lo hará.

Jeffrey Gordon de Columbia Law School tampoco se anduvo con rodeos. "Que el poder ejecutivo emprenda lo que equivale a una forma de política monetaria establece un nuevo precedente y erosiona la independencia del FRB", dijo. Señaló que la asequibilidad de la vivienda no está en el mandato del FRB, pero el mercado hipotecario todavía está vinculado a cómo se establecen las tasas en general.

La Casa Blanca se apoya en las GSE mientras crecen las preguntas sobre la OPI

Antes del colapso de 2008, los presidentes no tenían este tipo de control. Pero después del rescate, Fannie Mae y Freddie Mac fueron puestas bajo vigilancia gubernamental. La mayoría de las administraciones se mantuvieron al margen. Pero Trump no está siguiendo ese manual. Su equipo las ve como una herramienta para cambiar el mercado hipotecario, y la están usando.

Rob Zimmer, quien representa a los Community Home Lenders of America, dijo que el spread entre los bonos a 10 años y las tasas hipotecarias ha sido demasiado alto durante demasiado tiempo. "Los compradores jóvenes han sido penalizados", dijo. "Absolutamente ayudará a los compradores de vivienda por primera vez, entre otros."

Y ahora la gente pregunta: ¿qué pasa con la OPI? Trump había hablado de hacer públicas a Fannie y Freddie. Pero este nuevo plan hace eso incierto. Las agencias ya habían comenzado a comprar más bonos tras bambalinas. Eso parecía trabajo de preparación para una OPI. Ahora, nadie está seguro de que sea hacia donde se dirige.

Vitaliy Liberman de DoubleLine Capital dice que la idea de una entrega completa al público probablemente está muerta. "La percepción de todos sobre la OPI es que el gobierno las va a entregar completamente al público", dijo. "Pero esto sugiere que eso no sucederá porque han entendido que es una herramienta importante y si las liberan en la naturaleza entonces han perdido el control."

Los inversores se preocupan por las ganancias mientras la Casa Blanca mantiene la presión

El presidente no está hablando de ganancias de inversores. Está enfocado en mantener bajas las tasas hipotecarias. Ahí es donde está la tensión. Los analistas de JPMorgan lo dijeron directamente. Hay un choque entre el impulso para reducir los costos de endeudamiento hoy y el dinero a largo plazo que se supone que Fannie y Freddie deben generar.

Este no es un proyecto secundario. Se está convirtiendo en el centro de la estrategia de vivienda y económica de Trump. Y está llegando mientras el país enfrenta una de sus peores crisis de asequibilidad en décadas. En lugar de esperar a que caigan las tasas de interés, la Casa Blanca está forzando el tema usando las GSE para bombear más dinero al sistema hipotecario.

Esta tampoco podría ser la última vez. No hay ninguna regla que impida a Trump ordenar más compras. La puerta está abierta para más. Las GSE ya están bajo control federal, y con esta orden, ese control solo se está volviendo más fuerte.

Los mercados están observando de cerca. Los inversores ahora están atrapados entre comprar empresas que son herramientas de política, o alejarse de ganancias inciertas. Pero Trump ha dejado claro: no ha terminado de usar estas palancas. Y nadie sabe dónde se detiene.

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