Ley de Alquileres: los propietarios ya no podrán desalojar a los inquilinos que no hayan pagado la cuota

Aunque la Ley de Alquileres fue derogada hace más de un año, los contratos de locación en Argentina siguen estando regulados por el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC). Esto implica que los propietarios no pueden desalojar automáticamente a un inquilino por falta de pago, incluso si se adeuda el alquiler, si antes no cumplen con un procedimiento legal obligatorio.

La normativa vigente establece que, para avanzar con un desalojo, el locador debe cumplir con una serie de pasos formales que buscan proteger el derecho a la vivienda y garantizar el debido proceso.

Sin Ley de Alquileres, ¿cuál es el procedimiento obligatorio antes de un desalojo?

El artículo 1222 del Código Civil y Comercial determina que, antes de iniciar una demanda de desalojo por falta de pago en un alquiler habitacional, el propietario debe intimar fehacientemente al inquilino.

Esta intimación es un documento obligatorio y debe cumplir con ciertos requisitos:

• Debe realizarse por escrito
• Debe poder acreditarse su envío y recepción
• Tener una orden judicial de desalojo

Además, tiene que indicar con claridad:

• El monto adeudado
• El lugar o medio de pago
• El plazo exacto para regularizar la deuda

Sin este paso, el desalojo no es válido, aunque el inquilino no haya pagado el alquiler.

¿Qué pasa si el inquilino paga luego de la intimación?

El mismo artículo 1222 establece que si el inquilino paga la deuda dentro del plazo indicado, el proceso de desalojo se frena automáticamente y el contrato continúa vigente. Solo si el inquilino no paga dentro del plazo otorgado, el propietario queda habilitado a iniciar la demanda judicial de desalojo, considerando el contrato como resuelto.

El procedimiento especial de intimación previa se aplica únicamente a los alquileres habitacionales, es decir, de viviendas. Según el artículo 1223, este régimen no rige para locales comerciales, oficinas u otros destinos no habitacionales, donde las reglas pueden ser diferentes.

¿En qué casos el propietario sí puede rescindir el contrato?

El Código Civil y Comercial, en los artículos 1219, 1222 y 1223, habilita al propietario a finalizar el contrato si ocurre alguna de estas situaciones:

• El inquilino cambia el destino del inmueble
• Le da un uso irregular
• Abandona la propiedad
• No conserva el inmueble de forma adecuada
• Deja de pagar el alquiler durante dos períodos
• Se cumple alguna otra causa prevista en el contrato

Aun en estos casos, el procedimiento de intimación debe realizarse según lo que marca la ley.

¿Cuándo puede rescindir el contrato el inquilino?

El inquilino también tiene derecho a terminar el contrato en determinadas situaciones:

• Si el propietario no mantiene el inmueble en condiciones de uso
• Por vicios o defectos del inmueble
• En cualquier momento, sin necesidad de justificar la causa

En este último caso, debe pagar una penalidad del 10% del valor del tiempo restante del contrato.

Se debe tener en cuenta que la derogación de la Ley de Alquileres no eliminó las reglas. Si no que los contratos siguen estando protegidos por el Código Civil y Comercial, lo que impide desalojos arbitrarios y exige un proceso formal antes de quitarle la vivienda a una persona.

Por eso, aunque no se haya pagado el alquiler, el propietario no puede desalojar de forma inmediata si no existe una intimación de pago válida y un proceso judicial posterior.