Los datos muestran un fuerte aumento en los impagos de alquiler en Dubái

• Los impagos de alquiler se duplican con creces
• Los recortes de empleo ejercen presión sobre los hogares
• Mayor estrés de flujo de efectivo para los propietarios

Los impagos de alquiler en Dubái se duplicaron con creces el año pasado debido al aumento del costo de vida y los recortes de empleo de cuello blanco que afectan a los hogares, según datos propietarios de una plataforma inmobiliaria.

Este aumento está generando fricción en el mercado de alquiler de la ciudad, obligando a los propietarios a dedicar más tiempo y dinero a perseguir atrasos y aumentando el riesgo de estrés de flujo de efectivo para los inversores más pequeños.

"Todavía no es pánico, pero el efecto de esto, especialmente en el propietario individual, puede ser increíblemente exponencial", dijo Rakesh Mavath, fundador y director ejecutivo de Takeem, a AGBI.

En comparación, el número de impagos en 2025 fue aproximadamente una cuarta parte de lo que fue durante la pandemia de Covid-19 y un tercio de lo que fue en la crisis financiera global, dijo Mavath. 

"Está añadiendo riesgo sistemático a todo el sistema. Solo se necesitaría un evento cisne negro o un gran evento macroeconómico para ver las cifras volver a esos niveles muy rápidamente." 

La plataforma digital Takeem ofrece a los inversores seguimiento de pagos, cobertura de mantenimiento y protección de alquiler, y monitorea más de 90.000 unidades residenciales en Dubái propiedad de propietarios privados, family offices e instituciones, que representan aproximadamente 2.500 millones de dólares (9.000 millones de AED) en alquiler anual.

La compañía dijo que los impagos aumentaron un 125 por ciento en los últimos 12 meses en comparación con el mismo período del año anterior, pero no divulgó cifras exactas, citando restricciones de confidencialidad.

Los pagos atrasados aumentaron un 300 por ciento en comparación con el año anterior, mostraron los datos. Los impagos se registran una vez que se envía un aviso legal notariado 30 días después del impago.

La mayoría de los pagos atrasados reflejan problemas de liquidez a corto plazo, como transiciones laborales o despidos, en lugar de insolvencia absoluta, dijo Mavath.

"La asequibilidad es ahora una limitación clara para muchos inquilinos, especialmente en segmentos expuestos a despidos o recortes salariales", dijo. "Cuando preguntamos a los inquilinos por qué están en mora, dicen que es porque fueron despedidos."

Un pago retrasado o atrasado se refiere al alquiler no pagado a tiempo pero que aún no se ha escalado. No todos los retrasos en los pagos se convierten en impagos.

Los desalojos por impago estuvieron entre los casos más comunes manejados por el Centro de Disputas de Alquiler de Dubái del estado, dijo el juez senior de primera instancia Yousef Al Mansoori al diario local Khaleej Times el año pasado.

El centro resolvió 443 disputas de alquiler por un valor de más de 190 millones de AED en el segundo trimestre de 2025.

A principios de este mes, Dubái lanzó una nueva iniciativa que asigna 10 millones de AED para ayudar a las familias que luchan con las obligaciones de alquiler. El programa de alivio de alquiler, gestionado con el Establecimiento Benéfico Mohammed bin Rashid Al Maktoum como parte del Año de la Familia 2026 de los EAU, tiene como objetivo ayudar a los inquilinos en mora, resolver casos de ejecución y apoyar a familias elegibles adicionales.

El alquiler es el mayor gasto de los hogares en Dubái, normalmente representando hasta el 40 por ciento de los ingresos de los residentes, y la mayoría todavía se paga en cheques posfechados trimestrales.

Los despidos están afectando a todos los niveles de ingresos, pero han golpeado más duramente los puestos de expatriados de ingresos medios, ya que los recortes de empleo globales en empresas de tecnología y energía se extienden a la región, dijo Mavath.

Los datos de Takeem muestran que el estrés de pago es más alto entre los trabajadores de cuello blanco en tecnología, publicidad, recursos humanos y consultoría, sectores que están experimentando reestructuración y disrupción por la inteligencia artificial, seguidos por petróleo y gas, servicios energéticos, servicios financieros e inmobiliario.

"Muchas de estas reducciones de personal se impulsan globalmente, aunque afectan a empleados en Oriente Medio y a menudo no tienen relación con el clima de negocios de la región, el desempeño de las subsidiarias locales o incluso la rentabilidad regional", dijo Carrington Malin, consultor tecnológico con sede en los EAU, a AGBI. 

En Dubái, Mavath dijo que los datos muestran que los despidos continúan de manera constante, con aproximadamente 10 a 15 empleados perdiendo sus trabajos cada mes en promedio a través de la reestructuración empresarial en curso. 

"Es como un sprint de eficiencia", dijo. 

"Eso hace increíblemente difícil para los trabajadores de cuello blanco de nivel bajo y medio y los nuevos graduados encontrar nuevos empleos."

Los agentes inmobiliarios dijeron a AGBI que están viendo a residentes agregando coocupantes a los contratos de arrendamiento o subarrendando habitaciones para evitar el impago de los pagos de alquiler. 

"Algunas familias están alquilando las habitaciones de sus hijos", dijo un agente.

Para los propietarios, dijo Mavath, los costos de cobro están aumentando a medida que se dedica más tiempo a recuperar los pagos, añadiendo presión a los flujos de efectivo.

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Takeem, que ha ganado el premio Create Apps bajo el patrocinio del príncipe heredero de Dubái, el jeque Hamdan bin Rashid Al Maktoum, y Proptech del Año en el Congreso Mundial de Bienes Raíces, está diseñado para eliminar los puntos de dolor del alquiler residencial para los inversores.

A pesar del aumento en los impagos, Mavath dijo que el mercado no está en crisis. 

El crecimiento anual de los precios de alquiler en Dubái se desaceleró a aproximadamente el 11 por ciento en el tercer trimestre de 2025, bajando del ritmo del 13 al 15 por ciento visto durante gran parte de 2024, según la consultora Cavendish Maxwell.

"No estamos hablando de 2008 o 2020. Acabamos de salir de algunos años de gran auge en los que la tasa de impago sí disminuyó hasta 2024", dijo Mavath.