Desigualdad en Vivienda para el Bienestar; grandes ciudades enfrentan barreras estructurales

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Sin embargo, en la Ciudad de México apenas se contemplan 38 viviendas edificadas por la Conavi, lo que refleja una cobertura marginal frente a un rezago habitacional de 182,009 hogares.

Para especialistas y representantes de la industria, esta baja participación responde a factores estructurales que dificultan el desarrollo de vivienda social —con precios cercanos a 600,000 pesos— en mercados urbanos consolidados.

“El problema de la Vivienda del Bienestar es que requiere tres variables muy importantes: costo de suelo en breña accesible, densidad mínima de 150 viviendas por hectárea (porque este programa está diseñado hacia la verticalidad) y acceso a infraestructura de manera económica y accesible, principalmente energía y agua”, explicó recientemente Carlos Ramírez Capó, presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi).

En donde falta alguna de estas variables —agregó— se dificulta crear proyectos habitacionales del segmento social.

Poca disponibilidad eleva los precios

Esta combinación de baja cobertura y altos precios coloca a la capital en una situación crítica. El precio promedio de la vivienda en la Ciudad de México, de 3 millones 968,310 pesos, supera en más de 100% la media nacional, estimada en 1 millón 863,965 pesos, lo que la convierte en el mercado inmobiliario más costoso del país, según un análisis elaborado por Leonardo González Tejeda, director de Información de la proptech Homepty.

El especialista identifica distintos factores que explican este comportamiento, entre ellos la escasez de suelo disponible para el desarrollo de vivienda de interés social, que ha incrementado de forma significativa los costos de entrada para este segmento.

A ello se suman las cargas regulatorias locales, como las disposiciones del Plan General de Desarrollo Urbano, las normativas de construcción y los requisitos ambientales, que añaden complejidad y encarecen los proyectos. Además, el mercado inmobiliario capitalino ha tendido históricamente hacia segmentos de mayor valor, lo que ha desplazado la oferta de vivienda social hacia municipios conurbados del Estado de México.

El análisis también advierte una posible incompatibilidad entre el modelo de vivienda vertical de alta densidad característico de la Ciudad de México y las tipologías habitacionales tradicionalmente contempladas en los programas federales de vivienda social.

Al contrastar a la capital con entidades metropolitanas de desarrollo económico comparable, como Nuevo León y Querétaro, González Tejeda destaca que “la diferencia radica en la capacidad de estas entidades para adaptar el programa a sus características urbanas específicas, desarrollando oferta en zonas periféricas con mayor disponibilidad de suelo a costos competitivos”.

Bajo este esquema, Nuevo León alcanza una cobertura cercana a 18% respecto a su déficit habitacional y Querétaro alrededor de 20%, pese a tratarse también de mercados con precios de vivienda por encima del promedio nacional.

Además de la Ciudad de México, entidades como Oaxaca, Estado de México, Guerrero, Chiapas, Chihuahua, Nayarit, Veracruz, Campeche y Puebla también registran una baja cobertura del programa respecto a su déficit habitacional.

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Infográfico EE

En contraste, las entidades con mayor porcentaje de cobertura son Tamaulipas (90%), Quintana Roo (79%), Yucatán (56%), Sinaloa (51%), Aguascalientes (40%), Coahuila (39%), Baja California Sur (30%), Hidalgo (24%), Tlaxcala (23%) y Colima (22%).

Dentro del programa Vivienda para el Bienestar, el Infonavit opera bajo un esquema de contratación llave en mano con empresas privadas, que asumen la gestión del predio, la urbanización y la construcción para los derechohabientes de menores ingresos. En tanto, la Conavi edifica para población sin seguridad social en suelo transferido por entidades públicas y se enfoca en la gestión de la contratación de obra.

Fovissste, el de mayor impulso

Del total de 1 millón 800,000 viviendas previstas para el sexenio, 1 millón 200,000 corresponderían al Infonavit, 500,000 a la Conavi y 100,000 al Fondo de Vivienda del Issste (Fovissste).

Este último organismo publicó recientemente los lineamientos para su programa de construcción, con una inversión cercana a los 60,000 millones de pesos, para edificar 100,000 viviendas en 18 estados.

El modelo contempla construcción directa, adquisición de vivienda terminada y rehabilitación de inmuebles para destinarlos a vivienda de bajo costo.

Tanto el Infonavit como la Conavi fueron consultados sobre los criterios de asignación de proyectos por entidad; sin embargo, hasta el cierre de esta edición ninguno de los dos organismos ofreció un posicionamiento. 

De acuerdo con cálculos de la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano, la inversión total del programa asciende a 1.1 billones de pesos en el actual sexenio.

(Con información de Samanta Escobar)