Se necesitan mejores datos y medidas para entender las necesidades de vivienda

Este mes voy a abordar algunos problemas persistentes con la forma en que hablamos sobre la vivienda en los Estados Unidos y cómo tratamos de abordar los problemas de vivienda. El primero es la idea de la carga del costo, la cantidad que un hogar paga por vivienda por encima del 30 por ciento de sus ingresos brutos antes de impuestos. Esta Relación entre Costo de Vivienda e Ingresos (HCIR) sigue siendo la forma en que todos, desde activistas hasta funcionarios electos y miembros de los medios, hablan sobre los problemas del costo de la vivienda. Y cada año, la Coalición Nacional de Vivienda para Personas de Bajos Ingresos (NLIHC) publica un informe sobre la relación entre alquileres y salarios. El informe de este año, Fuera de Alcance 2025: El Alto Costo de la Vivienda, es otro ejemplo de uso de la relación que, cuando se utiliza incorrectamente, en el mejor de los casos no es útil y en el peor de los casos agrega problemas a la forma en que abordamos los desafíos que muchas familias enfrentan para pagar los costos de vivienda.

Primero, la forma en que hablamos sobre la asequibilidad y la forma en que tratamos de medirla constituye el cálculo base para cada enfoque para tratar de lograrla. La asequibilidad de algo no es una medida cuantitativa sino cualitativa, una medida de relación con el precio. Como la altura, el peso o el clima, la asequibilidad requiere responder a la pregunta "¿comparado con qué?" Dos personas podrían estar pagando $1000 al mes por un apartamento, una luchando para pagar el alquiler cada mes y la otra ni siquiera pensando en ello. La relación entre ingresos y alquiler es un punto de partida para calcular eso.

Históricamente, la relación comenzó con la noción de que la vivienda debería costar el salario de una semana, aproximadamente el 25% del ingreso mensual, luego se incrementó a finales de los años 70 al 30%. ¿Por qué se eligió esto? He estado escribiendo sobre esto durante años. La medida es completamente arbitraria. Simplemente no existe ningún estudio longitudinal que haya establecido la regla general del 30% como verdaderamente asequible. Lo más cercano que alguien ha llegado a comprender mejor la relación entre lo que un hogar tiene que gastar en elementos esenciales, incluida la vivienda, es el modelo de ingreso residual de Michael Stone, una medida que analiza los costos de vivienda después de que se han pagado todos los demás artículos esenciales. El Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de Harvard recientemente reinició la idea de que incluso si una familia podría estar pagando el 30% de sus ingresos brutos antes de impuestos en vivienda, aún podrían estar luchando.

Este no es un punto académico. El uso de la relación para determinar subsidios para vivienda impulsa la política y las finanzas de vivienda, pero no es sensible en absoluto a otros costos que enfrentan los hogares que compiten por pagar la vivienda. La medida en sí no tiene en cuenta los impuestos, una parte significativa de lo que un hogar trabajador paga cada mes. Si bien muchos de esos hogares recuperan esos impuestos deducidos de los cheques de pago regulares cuando presentan sus impuestos y obtienen reembolsos, eso no ayuda a compensar los costos ahora. La guardería, la comida, el transporte y las facturas médicas pueden consumir suficientes ingresos del hogar como para empujar a las familias a ingresos negativos, aumentando la deuda y creando inseguridad financiera.

Esto nos lleva de vuelta al informe Fuera de Alcance. En resumen, el informe hace sonar la alarma cada año señalando que el salario mínimo en el país es demasiado bajo para mantener a una persona que alquila un apartamento de dos habitaciones. El estudio toma el alquiler promedio de un apartamento de dos habitaciones y sugiere cuál debería ser el salario para que una persona pague ese alquiler. De la evaluación de este año: "El Salario de Vivienda de este año es de $33.63 para un modesto apartamento de dos habitaciones, lo que es más de cuatro veces el salario mínimo federal de $7.25 por hora". Para cualquiera que preste atención, esta medida es ridícula y obviamente está configurada para exigir algo que aborde este abismo para una persona que intenta alquilar un apartamento de dos habitaciones. Olvídese de la pregunta de por qué una persona que gana el salario mínimo necesita dos habitaciones, es solo una "crisis". ¿Cuál es la mejor manera de abordar este problema? Más dinero, por supuesto.

Pero solo el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano gasta más de $70 mil millones por año en vivienda y eso no incluye más de $13 mil millones en créditos fiscales para vivienda. Tome esos $83 mil millones y divídalos entre la mitad de los 45 millones de inquilinos de la nación y serían aproximadamente $300 por mes, probablemente suficiente, en promedio, para resolver la mayoría de los problemas de carga de costos. Obviamente, un cambio hacia subsidios más directos tomaría tiempo y trabajo. Pero los datos de carga de costos exagerados, luego desplegados para impulsar más del mismo tipo de gasto, no solo es deshonesto, sino que no hace nada para abordar el problema real para las personas en la parte inferior de la economía: "¿Dónde encontraré dinero para pagar el alquiler el próximo mes?"