Trump ordonne à Fannie Mae et Freddie Mac d'acheter pour 200 milliards de dollars de titres adossés à des créances hypothécaires afin de réduire les taux hypothécaires

Le président Trump a ordonné à Fannie Mae et Freddie Mac d'acheter pour 200 milliards de dollars de titres adossés à des créances hypothécaires, plaçant la Maison Blanche directement dans le financement du logement et faisant baisser les taux hypothécaires.

Cette décision a secoué le marché, réduit les primes de risque sur les nouvelles obligations hypothécaires et fait grimper les actions des constructeurs immobiliers.

Cela ne vient pas de la Réserve fédérale. Cela vient directement du président. Et ce n'est pas une suggestion.

Si les agences mènent à bien l'intégralité de cet achat, ce serait la première fois dans l'histoire des États-Unis qu'un président en exercice ordonne ce type d'achat d'actifs direct par le biais de géants du logement soutenus par le gouvernement.

Trump prend le contrôle de la politique hypothécaire et met la Fed sur la touche

La Fed décide généralement des taux d'intérêt. Elle achète des bons du Trésor et des obligations hypothécaires, mais seulement lorsqu'elle estime que l'économie a besoin d'aide. Ce n'est pas le cas ici. Trump fait cela pour réduire les coûts hypothécaires... rapidement.

Le montant de 200 milliards de dollars n'est pas aussi important que ce que la Fed a fait par le passé, mais c'est tout de même suffisant pour faire baisser les taux d'environ 0,25 %, selon les analystes.

Et les effets sont apparus rapidement. Depuis l'annonce, l'écart d'offre-demande des obligations hypothécaires a chuté de 0,18 point de pourcentage, a rapporté Bloomberg. Ce type de changement ne se produit pas tout seul. Il est survenu immédiatement après l'ordre.

Bill Pulte, qui dirige la Federal Housing Finance Agency, n'a pas mâché ses mots. "C'est l'avantage de gérer les choses comme des entreprises, vous avez des options avec votre argent", a-t-il déclaré. "Nous nous concentrons sur l'utilisation de Fannie et Freddie d'une manière qu'aucun autre président n'a fait."

Tout le monde n'a pas apprécié ce qu'il a vu. Kirill Krylov de Baird & Co. l'a qualifié de signal d'alarme. "Acheter des actifs explicitement pour manipuler les taux hypothécaires réintroduit le risque politique dans un marché qui a passé plus d'une décennie à essayer de se distancer de telles pratiques", a-t-il écrit.

Tout cela intervient après des mois de pression de Trump, qui a demandé à la Fed de réduire les taux. Maintenant, il le fait à sa manière, sans attendre. Il a clairement indiqué que si la Fed n'agit pas assez vite, il le fera.

Jeffrey Gordon de la Columbia Law School n'a pas non plus tourné autour du pot. "Pour la branche exécutive d'entreprendre ce qui équivaut à une forme de politique monétaire crée un nouveau précédent et érode l'indépendance de la Fed", a-t-il déclaré. Il a souligné que l'accessibilité au logement ne fait pas partie du mandat de la Fed, mais que le marché hypothécaire est toujours lié à la manière dont les taux sont fixés dans l'ensemble.

La Maison Blanche s'appuie sur les GSE tandis que les questions sur l'introduction en bourse se multiplient

Avant le krach de 2008, les présidents n'avaient pas ce type de contrôle. Mais après le plan de sauvetage, Fannie Mae et Freddie Mac ont été placées sous surveillance gouvernementale. La plupart des administrations sont restées en retrait. Mais Trump ne suit pas cette approche. Son équipe les considère comme un outil pour changer le marché hypothécaire, et ils l'utilisent.

Rob Zimmer, qui représente la Community Home Lenders of America, a déclaré que l'écart entre les obligations à 10 ans et les taux hypothécaires a été trop élevé pendant trop longtemps. "Les jeunes acheteurs ont été pénalisés", a-t-il déclaré. "Cela aidera absolument les primo-accédants, entre autres."

Et maintenant, les gens se demandent : qu'advient-il de l'introduction en bourse ? Trump avait parlé de rendre Fannie et Freddie publiques. Mais ce nouveau plan rend cela incertain. Les agences avaient déjà commencé à acheter davantage d'obligations en coulisses. Cela ressemblait à une préparation pour une introduction en bourse. Maintenant, personne n'est sûr que c'est la direction prise.

Vitaliy Liberman de DoubleLine Capital affirme que l'idée d'un transfert complet au public est probablement morte. "La perception de tout le monde concernant l'introduction en bourse est que le gouvernement va complètement les transférer au public", a-t-il déclaré. "Mais cela suggère que cela ne se produira pas parce qu'ils ont compris que c'est un outil important et que s'ils les libèrent, ils perdent le contrôle."

Les investisseurs s'inquiètent des bénéfices tandis que la Maison Blanche maintient la pression

Le président ne parle pas des bénéfices des investisseurs. Il se concentre sur le maintien à la baisse des taux hypothécaires. C'est là que se situe la tension. Les analystes de JPMorgan l'ont dit clairement. Il y a un conflit entre la volonté de réduire les coûts d'emprunt aujourd'hui et l'argent à long terme que Fannie et Freddie sont censées rapporter.

Ce n'est pas un projet secondaire. Cela devient central dans la stratégie de logement et économique de Trump. Et cela arrive alors que le pays fait face à l'une de ses pires crises d'accessibilité depuis des décennies. Au lieu d'attendre que les taux d'intérêt baissent, la Maison Blanche force la situation en utilisant les GSE pour injecter plus d'argent dans le système hypothécaire.

Ce n'est peut-être pas la dernière fois non plus. Aucune règle n'empêche Trump d'ordonner davantage d'achats. La porte est ouverte à davantage. Les GSE sont déjà sous contrôle fédéral, et avec cet ordre, cette emprise ne fait que se renforcer.

Les marchés observent attentivement. Les investisseurs sont maintenant pris entre l'investissement dans des entreprises qui sont des outils politiques, ou le retrait face à des bénéfices incertains. Mais Trump a clairement indiqué : il n'a pas fini d'utiliser ces leviers. Et personne ne sait où cela s'arrête.

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