Pendant la majeure partie des 50 dernières années, les maisons neuves ont coûté plus cher que les maisons existantes, à l'échelle nationale. Grâce aux stratégies des constructeurs, à l'évolution des conceptions de maisons et à une surabondance de nouvelles constructions, la tendance s'est inversée.
Quelque chose de bizarre se produit sur le marché immobilier américain. Au niveau national, les maisons neuves se vendent moins cher que les maisons existantes.
En juin, la maison existante médiane s'est vendue à 441 500 $, tandis que la maison neuve médiane s'est vendue à 401 800 $. Depuis 1968, soit 690 mois au total, les maisons neuves n'ont été moins chères que les maisons existantes que 22 fois. De juin 1982 à mai 2024, cela ne s'est produit que deux fois, et les années 1990 n'ont jamais connu cette inversion. Pourtant, depuis mai 2024, ce marché inversé est apparu sept fois, se produisant chaque mois d'avril à juin de cette année, selon les dernières données dont nous disposons. L'écart de juin a battu un record : les maisons neuves se sont vendues 9 % moins cher que les maisons existantes, pulvérisant le précédent record de 3 % de réduction.
Lorsqu'un économiste voit des chiffres qui semblent à l'envers, l'instinct est de chercher ce qui manque. Eric Fox, économiste en chef chez Veros Real Estate Solutions, une entreprise qui fournit des analyses et des prévisions du marché immobilier, l'explique ainsi : si un graphique n'a pas de sens, il y a généralement une variable cachée qui l'explique. C'est-à-dire que les chiffres ne sont pas aussi étranges qu'ils en ont l'air une fois que vous découvrez ce qui se passe sous la surface.
Un bon point de départ est d'examiner les détails, ne serait-ce que pour comprendre ce qui ne se passe pas.
Kevin Weingarten a un acheteur sous contrat pour une maison de ville de trois chambres et deux salles de bains et demie à Chalfont, en Pennsylvanie. Elle est située à 30 miles du centre-ville de Philadelphie ; prenez la Route 611 et vous y êtes en environ 45 minutes, un trajet gérable mais pas toujours agréable. Suffisamment éloignée de Trenton, la gare de transit du New Jersey la plus proche de New York, elle évite la foule des navetteurs longue distance, ce qui maintient le prix bas.
Construite par Foxlane Homes, cette unité de 2 000 pieds carrés dispose de la configuration cuisine ouverte et salon que les acheteurs recherchent. Utilisez le prêt hypothécaire et la société de titre du constructeur, et ils ajouteront une terrasse et un sous-sol fini. Pas de luxe ici—des armoires et des revêtements de sol basiques, tout est améliorable—mais c'est neuf, propre, et dans le district scolaire de Central Bucks, un grand attrait pour les familles. Prix de vente : 620 000 $.
Weingarten, 52 ans, vend des maisons dans la banlieue de Philadelphie depuis 13 ans, après avoir passé des années comme chef de projet pour un constructeur, ce qui lui donne une vision claire des deux côtés du marché immobilier. Il dit bonne chance pour trouver une revente comparable plus proche de Chalfont. Les maisons de ville existantes, lorsqu'elles apparaissent, se vendent 10 % à 15 % moins cher que les nouvelles constructions. Mais elles sont rares, et l'inventaire reste serré.
C'est ce à quoi on pourrait s'attendre. Toutes choses égales par ailleurs, une maison neuve à côté d'une maison existante coûtera presque certainement plus cher. Les maisons neuves commandent des prix plus élevés avec leurs comptoirs en quartz, leurs appareils flambant neufs, leur peinture fraîche, et aucune des taches de tapis ou des odeurs de renfermé qui peuvent hanter une revente.
Donc s'il n'y a pas une préférence soudaine pour l'ancien par rapport au neuf, et les agents immobiliers comme Weingarten disent qu'il n'y en a pas, alors qu'est-ce qui explique l'anomalie dans les données agrégées au niveau national ?
Le premier indice a à voir avec ce que font les constructeurs.
La National Association of Home Builders (NAHB) indique que depuis juin 2024, 60 % des constructeurs de maisons utilisaient des incitations à la vente, et 30 % ont baissé leurs prix. Les incitations peuvent signifier des rachats de taux d'intérêt, une aide pour les frais de clôture, ou des améliorations gratuites qui réduisent le prix effectif sans changer l'étiquette.
Les propriétaires existants font aussi des concessions, bien que moins souvent. Redfin, le courtier immobilier en ligne, a constaté que près de 40 % des ventes de maisons au premier trimestre 2025 impliquaient des vendeurs couvrant quelque chose, que ce soit des réparations ou des frais de clôture. En pratique, cela signifie que le prix de vente médian des maisons neuves sous-estime la réduction réelle, car de nombreuses concessions n'apparaissent pas dans les données.
Les "cadeaux" n'ont pas nui aux grands constructeurs.
Le SPDR S&P Homebuilders ETF, qui suit des entreprises comme Lennar et NVR, est en hausse de 12 % cette année, battant le gain de 10 % du S&P 500. Les constructeurs cotés en bourse continuent à gagner de l'argent, même avec les concessions, bien que la plupart voient leurs marges brutes se comprimer. Meritage Homes (capitalisation boursière de 5,3 milliards de dollars) est passée d'une marge brute de 29 % en 2022 à 25 % l'année dernière, tandis que NVR (capitalisation boursière de 22,8 milliards de dollars) a connu une baisse de 2 % de la marge brute depuis 2022. KB Home (capitalisation boursière de 4,2 milliards de dollars) a connu une baisse de 3 %, et Lennar (capitalisation boursière de 33,3 milliards de dollars) une baisse de 5 % sur la même période.
Des marges plus serrées pourraient provenir du fait que les constructeurs se concentrent sur des maisons plus petites, ce qui permet de construire plus d'unités sur une parcelle de terrain donnée.
La maison neuve moyenne a diminué de près de 400 pieds carrés depuis son pic de 2 736 en 2015. À environ 2 300 pieds carrés, la moyenne d'aujourd'hui est revenue aux niveaux observés pour la dernière fois pendant les suites de la Grande Récession. Les constructeurs visent l'accessibilité, construisant des maisons plus petites, des maisons de ville et des condos. Cela tire vers le bas le prix de vente médian même si le prix au pied carré continue d'augmenter régulièrement, passant d'environ 127 $ en 2016 à 231 $ aujourd'hui.
"Les constructeurs ont trop construit pendant la pandémie", déclare Daryl Fairweather, économiste en chef chez Redfin. Les constructeurs n'ont pas le luxe de s'asseoir sur des prêts hypothécaires à 4 % comme ceux qui ont acheté des maisons de 2011 à 2022. Ils doivent écouler leurs stocks, alors ils baissent les prix et offrent des affaires pour faire sortir les maisons de leurs livres et les mettre entre les mains de personnes prêtes à payer les taux hypothécaires actuels de plus de 6 %. Cela rend les constructeurs plus flexibles sur les prix que vous ou moi.
Lawrence Yun, économiste en chef à la National Association of Realtors, indique que les propriétaires existants ont augmenté de 49 % depuis avant la pandémie. Cette équité et l'attachement des propriétaires à leurs prêts hypothécaires existants inférieurs à 4 % les rendent réticents à réduire leurs prix demandés. Au lieu de cela, ils restent en place, limitant l'offre. L'inventaire pour les maisons existantes est d'environ quatre mois, tandis que l'inventaire des maisons neuves était plus du double en juin, selon Yun.
Les constructeurs, face à cette surabondance d'offre, ont dû s'adapter. Plus d'incitations et des prix agressifs en sont le résultat. Les propriétaires existants, enfermés dans des prêts hypothécaires bon marché, restent immobiles. L'étrange inversion des prix en est le sous-produit.
Il y a aussi un aspect démographique, dit Fox de Veros.
En 1981, l'acheteur médian avait 31 ans. Aujourd'hui, il a 56 ans. Ce changement modifie ce que les gens veulent. Les acheteurs dans la cinquantaine et la soixantaine peuvent être prêts à réduire leur espace, mais ils ne cherchent pas des maisons de ville de trois étages serrées sur de petits terrains. Parce que les terrains sont plus petits, les constructeurs construisent en hauteur, ce qui signifie plus d'escaliers. De nombreux acheteurs plus âgés préfèrent des maisons d'un seul étage dans des quartiers établis, avec plus d'espace extérieur et moins de marches à l'intérieur. Cela rend les maisons plus anciennes plus attrayantes.
Une autre pièce du puzzle est de savoir qui fait la construction. Reena Agrawal, économiste de recherche senior chez Veros Real Estate Solutions, note que les grands constructeurs nationaux ont plus de marge pour réduire les prix ou offrir des incitations que les petites entreprises. Et le marché a penché en leur faveur.
La National Association of Home Builders rapporte que les dix principaux constructeurs représentaient un record de 44,7 % de toutes les clôtures de maisons unifamiliales neuves en 2024, contre 8,7 % en 1989 et 31,5 % en 2018. Cette concentration signifie que le prix médian reflète maintenant ce que font les grandes entreprises à volume élevé, et non les petites entreprises locales, et ces entreprises peuvent se permettre d'améliorer les offres d'une manière que les autres ne peuvent pas.
L'anomalie neuf vs ancien peut-elle persister ? Pour l'instant, oui. Les constructeurs ont encore des stocks à écouler. L'inventaire des maisons neuves, mesuré en termes de mois d'approvisionnement, se situe à 9,2 mois, plus de 3 mois au-dessus de la moyenne remontant à 1963. Ils continueront à offrir des incitations. Les maisons neuves continueront à être plus petites. Les économistes disent que cela pourrait maintenir l'inversion pendant encore un an ou deux. Mais avec le temps, les maisons neuves d'aujourd'hui deviennent le stock de logements existants de demain. À moins que les tailles des maisons continuent à diminuer, les chiffres doivent converger.
"Les constructeurs ont une forte incitation à s'ajuster", dit Fox. "Une fois qu'ils auront écoulé leurs stocks, ils pourront facturer des prix plus élevés."
C'est le point clé. Ce ne sera pas la nouvelle normalité. Les maisons neuves ne peuvent pas rester moins chères que les maisons existantes pendant longtemps. Elles sont neuves, après tout, et les acheteurs paieront toujours une prime pour cela. Néanmoins, il vaut la peine d'y prêter attention maintenant, car cette étrange division en dit long sur l'origine de l'offre et sur la façon dont les constructeurs remodèlent le marché.
