La reinvenzione del centro commerciale filippino

Di Jomarc Angelo M. Corpuz, Special Features and Content Writer

Con oltre il 70% dell'economia del paese generata dai consumi delle famiglie, molti considerano le Filippine un'economia guidata dai consumatori. Questo fatto è amplificato dai quasi 1.000 centri commerciali presenti nel paese, il che dimostra la venerazione dei filippini per lo shopping e mangiare fuori come qualcosa che fanno per rilassarsi e di cui non possono fare a meno. Per decenni, i centri commerciali nelle Filippine sono stati un segno di progresso nell'area in cui sono stati costruiti, fornendo al contempo un centro sociale e un rifugio dal caldo torrido del paese.

Questi centri commerciali tradizionali, che un tempo erano definiti principalmente da grandi magazzini, boutique di moda e aree ristorazione, stanno però venendo gradualmente eliminati dagli sviluppatori a favore di hub commerciali multifunzionali.

"Un centro commerciale tradizionale è principalmente orientato al commercio o allo shopping, ancorato da supermercati o grandi magazzini, con concept di moda e alcuni esercizi di ristorazione (F&B) e negozi specializzati. Di solito è anche un formato chiuso a scatola", ha dichiarato Christine T. Coqueiro, Vice-President for Retail Development di Rockwell Land Corp., a BusinessWorld in un'email. "Mentre un hub commerciale multifunzionale evidenzia l'idea di fondere lavoro e svago. Si tratta di sviluppi che intrecciano shopping, ristorazione, vita e lavoro. Il suo obiettivo è offrire ai clienti un'esperienza unica."

Anche se la pandemia ha accelerato questo sviluppo, gli esperti avevano previsto che questo fenomeno sarebbe accaduto. Sebbene i dati per i centri commerciali filippini siano scarsi in quest'area, secondo la società di servizi finanziari UBS Global, i rivenditori negli Stati Uniti dovrebbero chiudere fino a 80.000 negozi entro il 2028. Forse ancora più preoccupante, i dati di Capital One Shopping Research prevedono che fino all'87% dei grandi centri commerciali chiuderà nel prossimo decennio.

Diversi fattori possono essere attribuiti a questa tendenza, il più significativo dei quali è l'ascesa dello shopping online. Per alcuni, lo shopping online è molto più conveniente che andare in un centro commerciale tradizionale, soprattutto se si cerca un articolo particolarmente difficile da trovare. Piuttosto che camminare per ore in un centro commerciale alla ricerca, è generalmente semplice trovare prodotti simili attraverso negozi online senza il fastidio di spendere soldi in benzina o rimanere bloccati nella navigazione tra grandi folle.

Lo shopping online sta lentamente integrando anche le caratteristiche sociali del centro commerciale tradizionale. È vero che amici e famiglie potrebbero ancora incontrarsi, visitare l'area ristorazione e vedere un film insieme nei centri commerciali tradizionali. Ma, a causa della preferenza delle giovani generazioni di connettersi attraverso i social media e i giochi online, i centri commerciali sono in qualche modo messi da parte come luogo principale per socializzare. Oggi, le piattaforme di social media sono diventate centrali per la socializzazione digitale, e il social selling è emerso come un'esperienza popolare di shopping online.

Un altro fattore per questo cambiamento è il costo crescente della gestione di negozi fisici rispetto ai siti di e-commerce. Condurre affari in un negozio fisico comporta spese significativamente più elevate, tra cui affitto, utenze, personale e manutenzione quotidiana. Pertanto, i costi crescenti della gestione di spazi di vendita fisici stanno spingendo molti marchi ad abbandonare i centri commerciali e spostarsi invece verso piattaforme di e-commerce.

Questo ha spinto i centri commerciali a ridefinirsi in spazi commerciali o sviluppi a uso misto che soddisfano diverse esigenze del mercato.

"Abbiamo già iniziato ad allontanarci dai formati di centri commerciali tradizionali a scatola", ha spiegato la signora Coqueiro. "Con una forte concorrenza, c'è bisogno di essere creativi e distinguerci dagli altri. Mentre è stata la pandemia ad accelerare l'e-commerce, la sua fine è ciò che ha guidato concetti di shopping più orientati all'esperienza — dando così origine a più hub commerciali multifunzionali. Un ottimo esempio di questo sarebbe The Proscenium, che ospita un edificio per uffici, un teatro delle arti performative, unità residenziali, una scuola di moda e ristoranti e bar. L'area si sente viva e vibrante dalle prime ore del mattino fino a tarda sera."

A causa di questi fattori, i proprietari di centri commerciali stanno perseguendo strategie per evolversi insieme all'ambiente del commercio al dettaglio, secondo uno studio condotto dall'International Economic Development Council (IEDC). I centri commerciali tradizionali hanno ancora solide basi che li rendono attraenti per gli sviluppatori, come le loro posizioni in mercati maturi, la minima concorrenza diretta e l'accesso a robuste reti di trasporto regionali, comprese autostrade statali e locali.

La signora Coqueiro ha anche aggiunto che l'attenzione, il formato e gli indicatori chiave di prestazione dei due concetti sono completamente diversi, poiché hanno scopi diversi. I centri commerciali sono principalmente focalizzati sui ricavi e sul traffico, mentre gli hub commerciali sono più orientati all'esperienza.

"[Gli sviluppi a uso misto] sono ottimi per gli esercizi commerciali/F&B perché con impiegati d'ufficio e residenti come bacino immediato, c'è un mercato vincolato. Ed è un mercato che di solito ha una forte affinità per il commercio e l'area nel suo complesso poiché c'è quel senso di proprietà e appartenenza. Avere i tre elementi presenti — vivere, lavorare e giocare — contribuisce alla redditività di questo formato", ha spiegato.

Questa distinzione nell'attenzione e nello scopo evidenzia la crescente enfasi sugli ambienti orientati all'esperienza, preparando il terreno per uno sguardo più approfondito su come questi spazi danno priorità allo stile di vita rispetto alle semplici transazioni.

"Si tratta dell'esperienza di stile di vita unica che questi spazi portano ai clienti, piuttosto che dell'ambiente più transazionale che offre un formato tradizionale di centro commerciale", ha dichiarato la signora Coqueiro.

Inoltre, l'analisi dell'IEDC di quasi 400 centri commerciali chiusi dal 1980 ha rilevato che nessuno è mai stato riaperto nella sua forma originale. Invece, gli sviluppatori sono stati costretti a ripensare e riconvertire queste enormi proprietà. Quasi un terzo è stato ristrutturato e riaffittato in modo completo, sebbene con risultati misti. Circa il 18% è stato demolito e sostituito con nuovi formati di vendita al dettaglio, più comunemente grandi centri commerciali big-box. Un altro 11% è stato integrato con altri usi per migliorare i livelli di occupazione, rendendoli essenzialmente sviluppi a uso misto.

"Una delle sfide più grandi è assicurarsi di sapere esattamente cosa vuole il tuo mercato immediato in modo che tutti gli elementi che inserisci nell'hub commerciale prosperino e si alimentino a vicenda, creando quell'ambiente energico e coinvolto", ha commentato la signora Coqueiro.

Mentre gli sviluppatori continuano a reimmaginare questi spazi piuttosto che abbandonarli del tutto, la domanda ora si sposta da se i centri commerciali tradizionali sopravviveranno a come si adatteranno all'interno di un panorama del commercio al dettaglio sempre più orientato all'esperienza.

"Non penso che i centri commerciali tradizionali scompariranno completamente, soprattutto nelle Filippine dove abbiamo una forte cultura dei centri commerciali. Tuttavia, i centri commerciali evolveranno sicuramente per incorporare spazi o aree che incoraggiano lo stesso ambiente sociale che offrono gli hub commerciali", ha concluso la signora Coqueiro.