Betere gegevens en maatregelen nodig om huisvestingsbehoeften te begrijpen

Deze maand ga ik het hebben over enkele hardnekkige problemen met de manier waarop we over huisvesting praten in de Verenigde Staten en hoe we huisvestingsproblemen proberen aan te pakken. Het eerste is het idee van kostenbelasting, het bedrag dat een huishouden aan huisvesting betaalt boven 30 procent van het bruto huishoudinkomen vóór belasting. Deze Huisvestingskosten-Inkomensratio (HCIR) is nog steeds de manier waarop iedereen, van activisten tot gekozen functionarissen en leden van de media, over huisvestingskostenproblemen praat. En elk jaar publiceert de National Low Income Housing Coalition (NLIHC) een rapport over de relatie tussen huren en lonen. Het rapport van dit jaar, Out of Reach 2025: The High Cost of Housing, is nog een voorbeeld van het gebruik van de ratio, die wanneer verkeerd gebruikt, in het beste geval niet behulpzaam is en in het slechtste geval bijdraagt aan problemen in de manier waarop we de uitdagingen aanpakken die veel gezinnen hebben bij het betalen van huisvestingskosten.

Ten eerste vormt de manier waarop we over betaalbaarheid praten en de manier waarop we proberen het te meten de basisberekening voor elke benadering om het te bereiken. De betaalbaarheid van iets is geen kwantitatieve maatstaf maar eerder een kwalitatieve, een maatstaf van de relatie tot de prijs. Net als lengte of gewicht of het weer, vereist betaalbaarheid het beantwoorden van de vraag: "vergeleken met wat?" Twee mensen kunnen $1000 per maand betalen voor een appartement, waarbij de een elke maand moeite heeft om de huur te betalen en de ander er niet eens over nadenkt. De verhouding tussen inkomen en huur is een beginpunt om dat te berekenen.

Historisch gezien begon de ratio met het idee dat huisvesting een weekloon zou moeten kosten, ongeveer 25% van het maandelijkse inkomen, en werd het eind jaren 70 verhoogd naar 30%. Waarom werd dit gekozen? Ik schrijf hier al jaren over. De maatstaf is volledig willekeurig. Er is simpelweg geen longitudinaal onderzoek dat de "vuistregel" van 30% heeft vastgesteld als werkelijk betaalbaar. Het dichtst bij een beter begrip van de relatie tussen wat een huishouden moet uitgeven aan essentiële zaken, waaronder huisvesting, is Michael Stone's residueel inkomensmodel, een maatstaf die kijkt naar huisvestingskosten nadat alle andere essentiële items zijn betaald. Harvard's Joint Center for Housing Studies heeft onlangs het idee nieuw leven ingeblazen dat zelfs als een gezin 30% van het bruto inkomen vóór belasting aan huisvesting betaalt, ze nog steeds moeite kunnen hebben om rond te komen.

Dit is geen academisch punt. Het gebruik van de ratio om subsidies voor huisvesting te bepalen stuurt het huisvestingsbeleid en de financiering, maar het is helemaal niet gevoelig voor andere kosten waarmee huishoudens worden geconfronteerd die concurreren met het betalen voor huisvesting. De maatstaf zelf houdt geen rekening met belastingen, een aanzienlijk deel van wat een werkend huishouden elke maand betaalt. Hoewel veel van die huishoudens die belastingen terugkrijgen die uit reguliere loonstrookjes zijn gehaald wanneer ze hun belastingaangifte doen en terugbetalingen krijgen, helpt dat niet om de kosten nu te compenseren. Kinderopvang, voedsel, transport en medische rekeningen kunnen genoeg huishoudinkomen verbruiken om gezinnen in negatief inkomen te duwen, waardoor schulden toenemen en financiële onzekerheid ontstaat.

Dit brengt ons terug bij het Out of Reach rapport. Kortom, het rapport luidt elk jaar de alarmbel door erop te wijzen dat het minimumloon in het land te laag is om een persoon te ondersteunen die een tweekamerappartement huurt. De studie neemt de gemiddelde huur van een tweekamerappartement en suggereert wat het loon zou moeten zijn voor een persoon om die huur te betalen. Uit de beoordeling van dit jaar: "Het Huisvestingsloon van dit jaar is $33,63 voor een bescheiden tweekamerappartement, wat meer dan vier keer het federale minimumloon van $7,25 per uur is." Voor iedereen die oplet, is deze maatstaf belachelijk en duidelijk een opzet om iets te eisen om deze gapende kloof aan te pakken voor een persoon die probeert een tweekamerappartement te huren. Vergeet de vraag waarom een persoon die het minimumloon verdient twee kamers nodig heeft, het is gewoon een "crisis." Wat is de beste manier om dit probleem aan te pakken? Meer geld natuurlijk.

Maar alleen al het Ministerie van Huisvesting en Stedelijke Ontwikkeling geeft jaarlijks meer dan $70 miljard uit aan huisvesting en dat is exclusief meer dan $13 miljard aan belastingkredieten voor huisvesting. Neem die $83 miljard en verdeel het onder de helft van de 45 miljoen huurders van het land en het zou ongeveer $300 per maand zijn, waarschijnlijk genoeg om gemiddeld de meeste kostenbelastingsproblemen op te lossen. Uiteraard zou een verschuiving naar meer directe subsidies tijd en werk kosten. Maar kostenbelastingsgegevens die worden overdreven en vervolgens worden ingezet om te pleiten voor meer van hetzelfde soort uitgaven, is niet alleen oneerlijk, maar het doet niets om het echte probleem aan te pakken voor mensen aan de onderkant van de economie: "Waar vind ik geld om volgende maand de huur te betalen?"