De voorjaarswoningmarkt is begonnen, maar hypotheekrente is net gestegen

De lente is traditioneel het drukste seizoen voor woningverkoop, en hoewel de marktdynamiek dit jaar sterk in het voordeel van kopers is verschoven, creëren bredere krachten in de economie aanzienlijke uitdagingen.

De belangrijkste factor in elk seizoen zijn hypotheekrente. Er werd verwacht dat ze dit jaar lager zouden zijn, omdat de Federal Reserve zijn leenrente verlaagde om inflatie tegen te gaan, maar de oorlog met Iran heeft dat op zijn kop gezet. De olieprijs schiet omhoog, wat leidt tot stijgende inflatie en de Fed ertoe aanzet om te heroverwegen.

Nu stijgen de rendementen op Amerikaanse obligaties, met hypotheekrente die volgen.

De gemiddelde rente op de populaire 30-jarige vaste hypotheek was dit jaar lager begonnen, en daalde zelfs kort onder de 6% eind februari, maar steeg deze week scherp naar 6,53% op vrijdag, de eerste dag van de lente, volgens Mortgage News Daily. Het ligt nu slechts 18 basispunten onder waar het een jaar geleden was.

Hogere rentes zullen drukken op betaalbaarheid, maar andere factoren hebben de markt in het voordeel van kopers gekanteld. Woningen blijven langer op de markt staan, verkopers zijn steeds meer bereid om prijzen te verlagen en het aanbod van te koop staande woningen neemt toe, zij het niet zo snel als zou moeten.

"Terwijl de woningmarkt het 'beste moment om te verkopen'-seizoen nadert, bevindt het zich in een precaire positie, gevangen tussen langetermijnverbeteringen en plotselinge kortetermijninstabiliteit," schreef Jake Krimmel, senior econoom bij Realtor.com, in een Weekly Housing Trends-rapport. "Alles lijkt veel onzekerder en onzekerder dan slechts een maand geleden."

Voor de week eindigend op 14 maart was de actieve voorraad met 5,6% jaar-op-jaar gestegen, volgens Realtor.com, maar nieuwe aanbiedingen daalden met 1,4%.

Dit betekent dat het aantal te koop staande woningen stijgt, niet omdat er zoveel meer verkopers zijn, maar omdat de woningen op de markt blijven staan. Dat kan zijn omdat potentiële verkopers die verwachtten hun woningen op de markt te brengen, zich terughouden vanwege zorgen over de implicaties van de oorlog met Iran.

"Ik denk dat voorraad de grotere beslisser is," zei Jonathan Miller, directeur markten bij StreetMatrix, een leverancier van woningmarktgegevens. "Het idee dat de rentes dit jaar merkbaar zullen dalen, is volgens mij over het algemeen van de baan."

Gezien de verschillen in voorraad tussen verschillende markten, zal deze lente waarschijnlijk een verhaal van vele steden zijn.

Bijvoorbeeld, in februari waren actieve aanbiedingen in Las Vegas, Seattle, Cincinnati en Washington, D.C., allemaal meer dan 20% hoger dan een jaar geleden, volgens Realtor.com. Aanbiedingen in San Francisco, Chicago, Miami en Orlando, Florida, waren daarentegen lager dan een jaar geleden.

Woningprijzen waren het grootste deel van het afgelopen jaar aan het afkoelen, en ze blijven dat doen. Prijzen lagen in januari slechts 0,7% hoger dan in januari 2025, volgens Cotality. Dat is een daling ten opzichte van de jaarlijkse groei van 3,5% aan het begin van 2025. Hogere hypotheekrente nemen echter van die verbeterde betaalbaarheid weg.

Het noordoosten en het middenwesten zien de sterkste prijsstijgingen, aangevoerd door New Jersey, Connecticut, Illinois, Wisconsin en Nebraska, vanwege krappere aanbod in die regio's, volgens Cotality.

Cotality beoordeelt 69% van de top metropolitane woningmarkten als overgewaardeerd, en merkt op dat ondergewaardeerde markten zoals Los Angeles, New York City, San Francisco en Honolulu een herstel in prijzen kunnen zien in 2027.

"Uiteindelijk zullen locaties met consistente banengroei de primaire motoren blijven voor prijsstijging, maar ze hebben ook grotere voorraadtekorten die druk uitoefenen op woningprijzen," schreef Selma Hepp, hoofdeconoom van Cotality, in een recent rapport.

Wat betreft nieuwbouw, zullen kopers deze lente waarschijnlijk betere deals zien, aangezien bouwers worstelen om een overschot aan woningen te verkopen. Voorraden bereikten een voorraad van 9,7 maanden in januari, volgens de Amerikaanse volkstelling, als gevolg van verkopen die daalden naar het laagste niveau sinds 2022. Een groeiend aandeel van bouwers verlaagde prijzen in maart, volgens de National Association of Home Builders.

"Betaalbaarheid voor kopers en bouwers blijft een topzorg," zei Bill Owens, voorzitter van de NAHB, in een verklaring. "Veel kopers blijven aan de zijlijn wachten op lagere rentetarieven en vanwege economische onzekerheid. Bouwers worden geconfronteerd met verhoogde grond-, arbeids- en bouwkosten en bijna tweederde blijft verkoopprikkels aanbieden in een poging om de markt te verstevigen."

De bouw van eengezinswoningen daalde ook in januari. Hoewel sommigen het ruwe winterweer de schuld geven van de zwakte in de nieuwe woningmarkt, vechten bouwers consequent tegen betaalbaarheid voor zowel hun klanten als hun eigen resultaten. Kosten voor grond, arbeid en materialen zijn niet gedaald.

"Ik denk dat dit geen inspirerend jaar gaat worden voor de woningmarkt. Het begon met hoge verwachtingen. Ik denk dat de oorlog, wat de uitkomst ook is, het enthousiasme echt heeft getemperd en de onzekerheid erg hoog heeft gehouden," zei Miller van StreetMatrix.