Reinwencja filipińskiego centrum handlowego

Autor: Jomarc Angelo M. Corpuz, Redaktor treści specjalnych

Przy ponad 70% gospodarki kraju generowanej w konsumpcji gospodarstw domowych, wielu uważa Filipiny za gospodarkę napędzaną konsumpcją. Ten fakt jest powiększony przez prawie 1000 centrów handlowych obecnych w kraju, co tylko pokazuje filipińskie uwielbienie dla zakupów i jedzenia na mieście jako czegoś, co robią, aby się zrelaksować i bez czego nie mogą żyć. Przez dziesięciolecia centra handlowe na Filipinach były wyznacznikiem postępu na obszarze, na którym są zbudowane, jednocześnie zapewniając społeczne centrum i schronienie przed palącym upałem kraju.

Te tradycyjne centra handlowe, które niegdyś definiowane były głównie przez domy towarowe, butiki modowe i food courty, są jednak powoli wycofywane przez deweloperów na rzecz wielofunkcyjnych centrów handlowych.

"Tradycyjne centrum handlowe jest przede wszystkim napędzane handlem detalicznym lub zakupami, zakotwiczone przez supermarkety lub domy towarowe, z koncepcjami modowymi i niektórymi zakładami gastronomicznymi (F&B) oraz sklepami specjalistycznymi. Zazwyczaj jest to również zamknięty format pudełkowy" - powiedziała BusinessWorld w e-mailu Christine T. Coqueiro, wiceprezes ds. rozwoju handlu detalicznego w Rockwell Land Corp. "Podczas gdy wielofunkcyjne centrum handlowe podkreśla ideę łączenia pracy i zabawy. Są to inwestycje, które łączą zakupy, jedzenie, życie i pracę. Jego celem jest zapewnienie klientom wyjątkowego doświadczenia."

Chociaż pandemia przyspieszyła ten rozwój, eksperci przewidywali to zjawisko. Podczas gdy dane dotyczące filipińskich centrów handlowych są w tym obszarze rzadkie, detaliści w Stanach Zjednoczonych mają zamknąć do 80 000 sklepów do 2028 roku, według firmy świadczącej usługi finansowe UBS Global. Co bardziej niepokojące, dane z Capital One Shopping Research przewidują, że do 87% dużych centrów handlowych zostanie zamkniętych w ciągu następnej dekady.

Kilka czynników można przypisać temu trendowi, z których najważniejszym jest wzrost zakupów online. Dla niektórych zakupy online są znacznie wygodniejsze niż chodzenie do tradycyjnego centrum handlowego, szczególnie jeśli ktoś szuka szczególnie trudnego do znalezienia produktu. Zamiast chodzić po centrum handlowym przez godziny w poszukiwaniu, zazwyczaj można łatwo znaleźć podobne produkty przez sklepy internetowe bez kłopotów związanych z wydawaniem pieniędzy na benzynę lub utknięciem w tłumach.

Zakupy online powoli integrują również społeczne funkcje tradycyjnego centrum handlowego. Prawdą jest, że przyjaciele i rodziny mogą nadal spotykać się, odwiedzać food court i oglądać film razem w tradycyjnych centrach handlowych. Ale z powodu preferencji młodszych pokoleń do łączenia się przez media społecznościowe i gry online, centra handlowe są jakoś odstawiane jako główne miejsce do socjalizacji. Dzisiaj platformy mediów społecznościowych stały się centralnym elementem cyfrowej socjalizacji, a sprzedaż społecznościowa stała się popularnym doświadczeniem zakupów online.

Innym czynnikiem tej zmiany są rosnące koszty prowadzenia sklepów stacjonarnych w porównaniu z witrynami e-commerce. Prowadzenie działalności w sklepie stacjonarnym wiąże się ze znacznie wyższymi wydatkami, w tym czynszem, mediami, personelem i codzienną konserwacją. W związku z tym rosnące koszty prowadzenia fizycznych przestrzeni handlowych skłaniają wiele marek do porzucenia centrów handlowych i przejścia na platformy e-commerce.

To zmusiło centra handlowe do przedefiniowania siebie w przestrzenie handlowe lub projekty o mieszanym przeznaczeniu, które spełniają różnorodne potrzeby rynku.

"Już zaczęliśmy odchodzić od bardzo tradycyjnych formatów centrów handlowych typu pudełkowego" - wyjaśniła pani Coqueiro. "Przy ostrej konkurencji istnieje potrzeba kreatywności i wyróżnienia się spośród reszty. Chociaż to pandemia przyspieszyła e-commerce, to jej koniec doprowadził do bardziej zorientowanych na doświadczenie koncepcji zakupowych - dając w ten sposób początek większej liczbie wielofunkcyjnych centrów handlowych. Świetnym przykładem tego jest The Proscenium, w którym znajduje się budynek biurowy, teatr sztuk performatywnych, jednostki mieszkalne, szkoła mody oraz restauracje i bary. Obszar jest żywy i tętniący życiem od wczesnych godzin porannych do późnego wieczoru."

Z powodu tych czynników właściciele centrów handlowych realizują strategie ewolucji wraz ze środowiskiem handlu detalicznego, według badania przeprowadzonego przez Międzynarodową Radę Rozwoju Gospodarczego (IEDC). Tradycyjne centra handlowe nadal mają silne fundamenty, które czynią je atrakcyjnymi dla deweloperów, takie jak ich lokalizacje na dojrzałych rynkach, minimalna bezpośrednia konkurencja i dostęp do solidnych regionalnych sieci transportowych, w tym dróg stanowych i lokalnych.

Pani Coqueiro dodała również, że fokus, format i kluczowe wskaźniki wydajności tych dwóch koncepcji są całkowicie różne, ponieważ mają różne cele. Centra handlowe koncentrują się przede wszystkim na przychodach i ruchu, podczas gdy centra handlowe są bardziej zorientowane na doświadczenie.

"[Projekty o mieszanym przeznaczeniu] są świetne dla zakładów detalicznych/F&B, ponieważ z pracownikami biurowymi i mieszkańcami jako bezpośrednim zapleczem, istnieje uwięziony rynek. I jest to rynek, który zwykle ma silne przywiązanie do handlu i obszaru jako całości, ponieważ istnieje to poczucie własności i przynależności. Obecność trzech elementów - życia, pracy i zabawy - przyczynia się do rentowności tego formatu" - rozwinęła.

To rozróżnienie w fokusie i celu podkreśla rosnący nacisk na środowiska zorientowane na doświadczenie, przygotowując grunt pod głębsze spojrzenie na to, jak te przestrzenie priorytetowo traktują styl życia nad zwykłe transakcje.

"Chodzi o wyjątkowe doświadczenie stylu życia, które te przestrzenie przynoszą klientom, a nie o bardziej transakcyjne środowisko, które oferuje tradycyjny format centrum handlowego" - powiedziała pani Coqueiro.

Ponadto analiza IEDC prawie 400 centrów handlowych, które zamknęły się od 1980 roku, wykazała, że żadne nie zostało ponownie otwarte w swojej pierwotnej formie. Zamiast tego deweloperzy zostali zmuszeni do przemyślenia i przekształcenia tych ogromnych nieruchomości. Prawie jedna trzecia została odnowiona i kompleksowo ponownie wynajęta, choć z mieszanymi wynikami. Około 18% zostało zburzonych i zastąpionych nowymi formatami handlu detalicznego, najczęściej centrami handlowymi typu big-box. Kolejne 11% zostało zintegrowanych z innymi zastosowaniami w celu poprawy poziomów obłożenia, zasadniczo czyniąc je projektami o mieszanym przeznaczeniu.

"Jednym z największych wyzwań jest upewnienie się, że dokładnie wiesz, czego chce Twój bezpośredni rynek, aby wszystkie elementy, które umieścisz w centrum handlowym, rozkwitły i wzajemnie się wzmacniały, tworząc to energiczne i zaangażowane środowisko" - skomentowała pani Coqueiro.

Ponieważ deweloperzy nadal przeprojektowują te przestrzenie, zamiast całkowicie je porzucać, pytanie teraz przesuwa się z tego, czy tradycyjne centra handlowe przetrwają, na to, jak dostosują się w coraz bardziej zorientowanym na doświadczenie krajobrazie handlu detalicznego.

"Nie sądzę, aby tradycyjne centra handlowe całkowicie zniknęły, szczególnie na Filipinach, gdzie mamy silną kulturę centrów handlowych. Jednak centra handlowe z pewnością będą ewoluować, aby włączyć przestrzenie lub kieszenie, które zachęcają do tego samego społecznego środowiska, które oferują centra handlowe" - podsumowała pani Coqueiro.