A reinvenção do centro comercial filipino

Por Jomarc Angelo M. Corpuz, Redator de Recursos Especiais e Conteúdo

Com mais de 70% da economia do país gerada pelo consumo doméstico, muitos consideram as Filipinas uma economia orientada para o consumidor. Este facto é ampliado pelos quase 1.000 centros comerciais presentes no país, o que apenas demonstra a reverência dos filipinos pelas compras e refeições fora de casa como algo que fazem para relaxar e do qual não podem prescindir. Durante décadas, os centros comerciais nas Filipinas têm sido um indicador de progresso na área onde são construídos, ao mesmo tempo que proporcionam um centro social e refúgio do calor escaldante do país.

No entanto, estes centros comerciais tradicionais que outrora eram definidos principalmente por grandes armazéns, boutiques de moda e praças de alimentação, estão lentamente a ser eliminados pelos promotores em favor de centros comerciais multifuncionais.

"Um centro comercial tradicional é principalmente orientado para o retalho ou compras, ancorado por supermercados ou grandes armazéns, com conceitos de moda e alguns estabelecimentos de alimentação e bebidas (F&B) e lojas especializadas. Geralmente também possui um formato fechado em caixa", disse Christine T. Coqueiro, Vice-Presidente de Desenvolvimento de Retalho da Rockwell Land Corp., à BusinessWorld num email. "Enquanto um centro comercial multifuncional destaca a ideia de combinar trabalho e lazer. São desenvolvimentos que entrelaçam compras, refeições, habitação e trabalho. O seu objetivo é proporcionar aos clientes uma experiência única."

Embora a pandemia tenha acelerado este desenvolvimento, especialistas já haviam previsto que este fenómeno aconteceria. Embora os dados para centros comerciais filipinos sejam escassos nesta área, espera-se que os retalhistas nos Estados Unidos fechem até 80.000 lojas até 2028, de acordo com a empresa de serviços financeiros UBS Global. Talvez mais preocupante, os dados da Capital One Shopping Research preveem que até 87% dos grandes centros comerciais fecharão na próxima década.

Vários fatores podem ser atribuídos a esta tendência, sendo o mais significativo a ascensão das compras online. Para alguns, as compras online são muito mais convenientes do que ir a um centro comercial tradicional, especialmente se alguém estiver à procura de um artigo particularmente difícil de encontrar. Em vez de andar por um centro comercial durante horas à procura, é normalmente simples encontrar produtos similares através de lojas online sem o incómodo de gastar dinheiro em combustível ou ficar preso a navegar por grandes multidões.

As compras online também estão lentamente a integrar as características sociais do centro comercial tradicional. É verdade que amigos e famílias ainda podem encontrar-se, visitar a praça de alimentação e ver um filme juntos nos centros comerciais tradicionais. Mas, devido à preferência das gerações mais jovens de se conectarem através de redes sociais e jogos online, os centros comerciais são de alguma forma postos de lado como local principal de socialização. Hoje, as plataformas de redes sociais tornaram-se centrais para a socialização digital, e a venda social emergiu como uma experiência popular de compras online.

Outro fator para esta mudança é o custo crescente de operar lojas físicas em comparação com sites de comércio eletrónico. Conduzir negócios numa loja física acarreta despesas significativamente mais elevadas, incluindo renda, serviços públicos, pessoal e manutenção diária. Assim, os custos crescentes de operar espaços de retalho físicos estão a levar muitas marcas a abandonar os centros comerciais e a mudar-se para plataformas de comércio eletrónico.

Isto levou os centros comerciais a redefinirem-se como espaços comerciais ou desenvolvimentos de uso misto que atendem às diversas necessidades do mercado.

"Já começámos a afastar-nos dos formatos de centros comerciais tradicionais em caixa", explicou a Sra. Coqueiro. "Com uma concorrência acirrada, há necessidade de ser criativo e distinguir-nos dos demais. Embora tenha sido a pandemia que acelerou o comércio eletrónico, o seu fim é o que impulsionou conceitos de compras mais orientados para a experiência — dando assim origem a mais centros comerciais multifuncionais. Um excelente exemplo disto seria The Proscenium, que alberga um edifício de escritórios, um teatro de artes performativas, unidades residenciais, uma escola de moda e restaurantes e bares. A área parece viva e vibrante desde as primeiras horas da manhã até tarde à noite."

Devido a estes fatores, os proprietários de centros comerciais estão a perseguir estratégias para evoluir juntamente com o ambiente de retalho, de acordo com um estudo realizado pelo International Economic Development Council (IEDC). Os centros comerciais tradicionais ainda têm fundamentos fortes que os tornam atraentes para os promotores, como as suas localizações em mercados maduros, concorrência direta mínima e acesso a redes de transporte regionais robustas, incluindo autoestradas estaduais e locais.

A Sra. Coqueiro também acrescentou que o foco, formato e indicadores-chave de desempenho dos dois conceitos são completamente diferentes, pois têm propósitos variados. Os centros comerciais estão principalmente focados na receita e tráfego, enquanto os centros comerciais estão mais orientados para a experiência.

"[Os desenvolvimentos de uso misto] são excelentes para estabelecimentos de retalho/F&B porque, com funcionários de escritório e residentes como o público imediato, existe um mercado cativo. E é um mercado que geralmente tem uma forte afinidade pelo retalho e pela área como um todo, uma vez que existe esse sentimento de propriedade e pertença. Ter os três elementos presentes — viver, trabalhar e brincar — contribui para a rentabilidade deste formato", explicou ela.

Esta distinção em foco e propósito destaca a crescente ênfase em ambientes orientados para a experiência, preparando o terreno para uma análise mais profunda de como estes espaços priorizam o estilo de vida em vez de meras transações.

"Trata-se da experiência de estilo de vida única que estes espaços trazem aos clientes, em vez do ambiente mais transacional que um formato de centro comercial tradicional oferece", disse a Sra. Coqueiro.

Além disso, a análise do IEDC de quase 400 centros comerciais que fecharam desde 1980 descobriu que nenhum jamais reabriu na sua forma original. Em vez disso, os promotores foram forçados a repensar e reafectar estas propriedades massivas. Quase um terço foi renovado e integralmente realugado, embora com resultados mistos. Cerca de 18% foram demolidos e substituídos por novos formatos de retalho, mais comummente grandes centros comerciais. Outros 11% foram integrados com outros usos para melhorar os níveis de ocupação, tornando-os essencialmente desenvolvimentos de uso misto.

"Um dos maiores desafios é garantir que se sabe exatamente o que o seu mercado imediato deseja, para que todos os elementos que coloca no centro comercial prosperem e se alimentem mutuamente, criando esse ambiente enérgico e envolvido", comentou a Sra. Coqueiro.

À medida que os promotores continuam a reimaginar estes espaços em vez de os abandonar completamente, a questão agora muda de saber se os centros comerciais tradicionais sobreviverão para como se adaptarão dentro de um panorama de retalho cada vez mais orientado para a experiência.

"Não acho que os centros comerciais tradicionais desapareçam completamente, especialmente nas Filipinas, onde temos uma forte cultura de centros comerciais. No entanto, os centros comerciais definitivamente evoluirão para incorporar espaços ou áreas que incentivem o mesmo ambiente social que os centros comerciais oferecem", concluiu a Sra. Coqueiro.