Durante a maior parte dos últimos 50 anos, as casas novas custaram mais do que as existentes, a nível nacional. Graças às estratégias dos construtores, mudanças nos designs das casas e um excesso de novas construções, a tendência inverteu-se.
Algo bizarro está a acontecer no mercado imobiliário dos EUA. A nível nacional, as casas novas estão a ser vendidas por menos do que as existentes.
Em junho, a casa existente mediana foi vendida por $441.500, enquanto a casa nova mediana foi vendida por $401.800. Desde 1968, num total de 690 meses, as casas novas só ficaram mais baratas que as existentes 22 vezes. De junho de 1982 a maio de 2024, isso aconteceu apenas duas vezes, e os anos 1990 nunca viram essa inversão acontecer. No entanto, desde maio de 2024, este mercado invertido surgiu sete vezes, ocorrendo todos os meses de abril a junho deste ano, os dados mais recentes que temos. A diferença de junho foi recorde: as casas novas foram vendidas por 9% menos do que as existentes, quebrando o recorde anterior de 3% de desconto.
Quando um economista vê números que parecem invertidos, o instinto é procurar o que está em falta. Eric Fox, economista-chefe da Veros Real Estate Solutions, uma empresa que fornece análises e previsões do mercado imobiliário, coloca desta forma: se um gráfico não faz sentido, geralmente há uma variável oculta que o explica. Ou seja, os números não são tão estranhos quanto parecem quando se descobre o que está a acontecer por baixo da superfície.
Um bom lugar para começar é olhar para os detalhes, nem que seja para entender o que não está a acontecer.
Kevin Weingarten tem um comprador sob contrato para uma casa geminada de três quartos e dois banheiros e meio em Chalfont, Pensilvânia. Fica a 30 milhas do centro da cidade de Filadélfia; pegue a Rota 611 e chegará lá em cerca de 45 minutos, um trajeto gerenciável, mas nem sempre agradável. Suficientemente longe de Trenton, a estação de trânsito de Nova Jersey mais próxima de Nova Iorque, evita a multidão de passageiros de longa distância, mantendo o preço baixo.
Construída pela Foxlane Homes, a unidade de 2.000 pés quadrados tem a configuração de cozinha aberta e sala de estar que os compradores desejam. Use a hipoteca do construtor e a empresa de títulos, e eles incluirão um deck e uma cave acabada. Nada de luxo aqui—armários e pisos básicos, tudo atualizável—mas é novo, limpo e no Distrito Escolar Central Bucks, uma grande atração para famílias. Preço de venda: $620.000.
Weingarten, 52 anos, vende casas nos subúrbios de Filadélfia há 13 anos, depois de passar anos como gerente de projetos para um construtor, dando-lhe uma visão clara de ambos os lados do mercado imobiliário. Ele diz boa sorte para encontrar uma revenda comparável mais perto de Chalfont. As casas geminadas existentes, quando aparecem, vendem 10% a 15% mais barato do que as novas construções. Mas são raras, e o inventário permanece apertado.
É o que se esperaria. Sendo tudo o resto igual, uma casa nova ao lado de uma existente quase certamente custará mais. As casas novas comandam preços mais altos com suas bancadas de quartzo, eletrodomésticos novos, pintura fresca e nenhuma das manchas de carpete ou cheiros de mofo que podem assombrar uma revenda.
Então, se não há uma preferência repentina pelo velho em vez do novo, e agentes imobiliários como Weingarten dizem que não há, o que explica a anomalia nos dados agregados a nível nacional?
A primeira pista tem a ver com o que os construtores estão a fazer.
A Associação Nacional de Construtores de Casas (NAHB) diz que desde junho de 2024, 60% dos construtores estavam usando incentivos de vendas, e 30% baixaram seus preços. Incentivos podem significar reduções nas taxas de juros, ajuda com custos de fechamento ou atualizações gratuitas que reduzem o preço efetivo sem alterar o preço de tabela.
Os proprietários existentes também estão fazendo concessões, embora com menos frequência. A Redfin, a corretora imobiliária online, descobriu que quase 40% das vendas de casas no primeiro trimestre de 2025 envolveram vendedores cobrindo algo, seja reparos ou custos de fechamento. Na prática, isso significa que o preço médio de venda de casas novas subestima o desconto real, porque muitas concessões não aparecem nos dados.
As "ofertas gratuitas" não prejudicaram os grandes construtores.
O ETF SPDR S&P Homebuilders, que acompanha empresas como Lennar e NVR, subiu 12% este ano, superando o ganho de 10% do S&P 500. Os construtores negociados publicamente ainda estão a ganhar dinheiro, mesmo com as concessões, embora a maioria esteja vendo suas margens brutas comprimirem. A Meritage Homes (capitalização de mercado de $5,3 mil milhões) passou de uma margem bruta de 29% em 2022 para 25% no ano passado, enquanto a NVR (capitalização de mercado de $22,8 mil milhões) viu um declínio de 2% na margem bruta desde 2022. A KB Home (capitalização de mercado de $4,2 mil milhões) experimentou um declínio de 3%, e a Lennar (capitalização de mercado de $33,3 mil milhões) um declínio de 5% durante o mesmo período.
Margens mais apertadas podem resultar de construtores focados em casas menores, o que permite que mais unidades sejam construídas em qualquer terreno.
A casa nova média encolheu quase 400 pés quadrados desde o pico de 2.736 em 2015. Com cerca de 2.300 pés quadrados, a média hoje voltou aos níveis vistos pela última vez durante as consequências da Grande Recessão. Os construtores estão visando a acessibilidade, construindo casas menores, casas geminadas e condomínios. Isso reduz o preço médio de venda, mesmo que o preço por pé quadrado continue a subir constantemente de cerca de $127 em 2016 para $231 hoje.
"Os construtores construíram em excesso durante a pandemia", diz Daryl Fairweather, economista-chefe da Redfin. Os construtores não têm o luxo de ficar sentados em hipotecas de 4% como aqueles que compraram casas de 2011 a 2022. Eles precisam movimentar o inventário, então cortam preços e oferecem negócios para tirar as casas de seus livros e colocá-las nas mãos de pessoas dispostas a pagar as taxas de hipoteca atuais de mais de 6%. Isso torna os construtores mais flexíveis em relação ao preço do que você ou eu.
Lawrence Yun, economista-chefe da Associação Nacional de Corretores Imobiliários, diz que os proprietários existentes subiram 49% desde antes da pandemia. Esse capital próprio e o apego dos proprietários às suas hipotecas existentes abaixo de 4% os torna relutantes em cortar seus preços de venda. Em vez disso, eles ficam parados, limitando a oferta. O inventário para casas existentes é de cerca de quatro meses, enquanto o inventário de casas novas era mais do que o dobro disso em junho, diz Yun.
Os construtores, enfrentando esse excesso de oferta, tiveram que se ajustar. Mais incentivos e preços agressivos são o resultado. Os proprietários existentes, presos a hipotecas baratas, estão sentados firmes. A estranha inversão de preços é o subproduto.
Há também uma questão demográfica, diz Fox da Veros.
Em 1981, o comprador mediano de casa tinha 31 anos. Hoje tem 56. Essa mudança altera o que as pessoas querem. Compradores na casa dos 50 e 60 anos podem estar prontos para reduzir, mas não estão procurando casas geminadas de três andares espremidas em lotes pequenos. Como os lotes são menores, os construtores constroem para cima, o que significa mais escadas. Muitos compradores mais velhos preferem casas de um andar em bairros estabelecidos, com mais espaço exterior e menos degraus no interior. Isso torna as casas mais antigas mais atraentes.
Outra peça do quebra-cabeça é quem está a fazer a construção. Reena Agrawal, economista sénior de pesquisa da Veros Real Estate Solutions, observa que grandes construtores nacionais têm mais margem para cortar preços ou oferecer incentivos do que empresas menores. E o mercado inclinou-se a seu favor.
A Associação Nacional de Construtores de Casas relata que os dez principais construtores representaram um recorde de 44,7% de todos os fechamentos de casas unifamiliares novas em 2024, acima de 8,7% em 1989 e 31,5% em 2018. Essa concentração significa que o preço mediano agora reflete o que grandes empresas de alto volume estão fazendo, não pequenas empresas locais, e essas empresas podem se dar ao luxo de adoçar negócios de maneiras que outras não podem.
A anomalia novo vs. velho pode persistir? Por enquanto, sim. Os construtores ainda têm estoque para movimentar. O inventário de casas novas, medido em termos de meses de oferta, está em 9,2 meses, mais de 3 meses acima da média que remonta a 1963. Eles continuarão oferecendo incentivos. As casas novas continuarão a ser menores. Os economistas dizem que isso poderia manter a inversão por mais um ou dois anos. Mas com o tempo, as casas novas de hoje tornam-se o estoque habitacional existente de amanhã. A menos que os tamanhos das casas continuem a diminuir, os números devem convergir.
"Os construtores têm um forte incentivo para se ajustar", diz Fox. "Uma vez que limpem o inventário, poderão cobrar preços mais altos."
Esse é o ponto-chave. Isso não será o novo normal. As casas novas não podem permanecer mais baratas do que as existentes por muito tempo. Afinal, são novas, e os compradores ainda pagarão um prémio por isso. Ainda assim, vale a pena prestar atenção agora, porque essa divisão estranha diz muito sobre de onde vem a oferta e como os construtores estão remodelando o mercado.
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Fonte: https://www.forbes.com/sites/brandonkochkodin/2025/08/27/heres-why-old-homes-suddenly-cost-more-than-shiny-new-ones/
