As despesas obrigatórias do leilão que todo iniciante descobre tarde demais

Para além do valor do lance vencedor, o arrematante deve preparar o bolso para uma série de despesas acessórias que podem representar até 30% do custo total. Ignorar essas taxas é o erro mais comum que transforma um lucro aparente em um prejuízo real logo após a batida do martelo.

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Quais são as taxas obrigatórias imediatas?

A primeira despesa que o investidor enfrenta é a comissão do leiloeiro, que é paga obrigatoriamente à parte do valor do imóvel. Essa taxa é fixada por lei em 5% sobre o valor da arrematação e deve ser liquidada quase imediatamente, sob pena de multa ou cancelamento. Portanto, se você arrematar um imóvel por R$ 200 mil, terá de desembolsar R$ 10 mil adicionais logo nas primeiras 24 horas.

Logo a seguir, surge o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), cobrado pela prefeitura da cidade onde o bem está localizado. A alíquota varia geralmente entre 2% e 3% sobre o valor da transação e é indispensável para formalizar a transferência da propriedade. Sem a guia desse imposto quitada, o cartório não aceita registrar a escritura ou a carta de arrematação em seu nome.

Etapa ignorada em leilões que influencia entre resultado positivo e problemas – Créditos: depositphotos.com / AndrewLozovyi

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Existem custos ocultos na regularização?

A parte burocrática da pós-arrematação traz custos de cartório que variam conforme a tabela de emolumentos de cada estado brasileiro. O Registro de Imóveis costuma custar cerca de 1% do valor do bem, mas pode incluir taxas menores para averbações e certidões necessárias. Esses valores parecem baixos isoladamente, mas somados representam uma fatia considerável do orçamento inicial reservado.

Outro custo frequentemente esquecido é o honorário do advogado para conduzir a desocupação do imóvel caso este esteja habitado. Se a via amigável falhar, uma ação de imissão na posse pode custar entre 2% a 5% do valor do imóvel em honorários, mais as custas judiciais do processo. Além disso, o investidor pode ter de arcar com as despesas de condomínio pendentes, caso o edital não preveja a isenção desses débitos antigos.

A seguir, veja os dados da tabela para comparativo dos elementos típicos de despesa em um leilão:

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Como a Reforma Tributária afeta os custos?

A nova legislação tributária brasileira prevê mudanças que podem impactar quem compra imóveis em leilão judicial a partir de 2026. A introdução do IBS e da CBS sobre operações onerosas poderá encarecer a aquisição, tratando a arrematação como um fato gerador de impostos sobre consumo. Por enquanto, em 2025, o cenário permanece inalterado, mas o planejamento a longo prazo deve considerar essa possível tributação extra futura.

Investidores que praticam o flipping (compra e venda rápida) devem estar atentos à transição das regras fiscais para não perderem margem de lucro na revenda. A incidência desses novos tributos pode reduzir a atratividade de certos leilões judiciais se o desconto inicial não for suficientemente agressivo. Assim, consultar um contador especializado antes de entrar em grandes disputas tornou-se uma medida de segurança indispensável.

Quem busca entender a posse de imóvel arrematado pode se surpreender com obrigações e riscos ocultos. Veja o que realmente acontece depois do lance vencedor – Créditos: depositphotos.com / AndrewLozovyi

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O que mais deve entrar na planilha de custos?

Além das taxas legais, existem despesas operacionais “invisíveis” que surgem apenas quando você recebe as chaves do imóvel. Muitos apartamentos retomados precisam de reparos estéticos imediatos para se tornarem habitáveis ou vendáveis no mercado tradicional. O resumo das despesas variáveis essenciais para o planejamento pode ser visualizado na lista a seguir:

• Pintura e pequenos reparos elétricos/hidráulicos.
• Troca de fechaduras e serviços de chaveiro.
• Quitação de contas de consumo (água/luz) atrasadas.
• Mensalidades de condomínio durante o período de vacância.

Para quem planeja entrar nesse mercado em 2025, a recomendação técnica é reservar sempre uma “margem de segurança” financeira de 25% a 30% acima do valor do lance. Esse colchão de liquidez serve para cobrir todas as taxas burocráticas e eventuais surpresas físicas com o imóvel. Garantir essa reserva evita que o investidor fique descapitalizado no meio do processo de regularização.

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