Fundos de papel seguem na frente; tijolo ganha fôlego no ciclo

Os fundos imobiliários de papel devem manter a dianteira no curto prazo, enquanto os veículos de tijolo tendem a ganhar tração gradualmente ao longo do ciclo econômico. A conclusão integra o Outlook Fundos Imobiliários 2026, do BTG Pactual, que reúne projeções macroeconômicas, leitura do desempenho recente e expectativas para 2026. No diagnóstico, a combinação de juros reais elevados e inflação convergente sustenta o carrego dos instrumentos atrelados a índices de preços.

No ambiente atual de taxas altas, os fundos de papel seguem beneficiados, com destaque para carteiras expostas ao IPCA. O relatório aponta que essas estruturas continuam entregando rendimento robusto, sustentado pela correção inflacionária e por contratos de crédito com garantias bem delineadas. O carrego permanece relevante diante da expectativa de desinflação gradual, sem perda abrupta de prêmio real.

Mesmo com reduções graduais da Selic esperadas ao longo de 2026, o nível de juros deve seguir elevado por boa parte do período. Nessa conjuntura, os fundos imobiliários de papel tendem a preservar vantagem no curto prazo, ancorados na resiliência dos fluxos de caixa e na previsibilidade de indicadores de reajuste. Para o investidor, a combinação de rendimento e proteção inflacionária sustenta o apetite tático.

O estudo também ressalta a preferência por fundos de crédito imobiliário com gestão prudente, maior pulverização de devedores e garantias mais robustas. Esses atributos contribuem para mitigar risco idiossincrático e estabilizar a distribuição de rendimentos, especialmente em um cenário de volatilidade macro.

Fundos de tijolo avançam no ciclo com desconto e recuperação

Para horizontes mais longos, o BTG projeta expansão progressiva da relevância dos fundos de tijolo. Após correções expressivas nas cotações — sobretudo entre veículos de maior patrimônio e liquidez — muitos segmentos ainda negociam com desconto frente ao valor patrimonial. Esse desalinhamento abre espaço para reprecificação conforme os fundamentos avancem.

A recuperação operacional observada em 2025, refletida na alta dos aluguéis e na queda da vacância, reforça um viés mais construtivo para o tijolo. À medida que a trajetória de queda da taxa básica se confirma, a duration maior desses ativos tende a capturar a compressão de cap rates e a valorização de portfólios, fortalecendo a tese para o investidor paciente.