Aluguéis batem recorde e vacância cai nos galpões em SP

O setor de galpões logísticos de alto padrão encerrou 2025 com maior equilíbrio entre disponibilidade e procura, sustentado por absorção líquida robusta, queda da vacância e aluguéis em máximas históricas. A Análise Setorial de Galpões – 4T25 do BTG Pactual indica que 2026 deve iniciar com cenário ainda mais favorável, sobretudo em São Paulo, refletindo fundamentos operacionais mais sólidos.

Em 2025, a demanda permaneceu aquecida, com absorção líquida próxima de 1,5 milhão de m². Esse avanço levou a vacância a recuar para 7,8% no mercado paulista de galpões de alto padrão, patamar inferior ao observado no início do período. A configuração mais equilibrada entre oferta e demanda beneficiou proprietários, reduzindo a competição por locatários e limitando concessões comerciais.

Os preços de locação também se destacaram. Em 2025, os valores pedados avançaram e atingiram R$ 32,1/m² no Estado de São Paulo, um recorde na série histórica do banco. Esse movimento reflete a procura consistente por ativos bem localizados, com padrão construtivo superior, e a menor oferta imediata. Para 2026, revisões contratuais e correções indexadas tendem a sustentar um ambiente operacional mais positivo, embora o resultado final dependa das condições de cada contrato.

Disponibilidade controlada ajudou a mitigar riscos. Mesmo com entregas expressivas ao longo de 2025, parte relevante dos novos projetos entrou no mercado já pré-locada ou estruturada como built-to-suit, reduzindo impactos na vacância. A expectativa para 2026 é de continuidade dessa dinâmica, com novos lançamentos compensados por pré-locações e projetos sob medida.

Para fundos imobiliários com exposição a galpões logísticos, o início de 2026 aponta para um ambiente mais previsível, combinando vacância menor, preços firmes e oferta disciplinada. Esse contexto favorece negociações e renovações, sem exigir expansão acelerada de portfólios. Ainda assim, o desempenho no mercado secundário seguirá sensível a juros e percepção de risco macroeconômico.

Com indicadores fortalecidos no fim de 2025, o segmento entra em 2026 em posição vantajosa. Essa base explica o interesse por FIIs lastreados nesses ativos. No curto prazo, os galpões logísticos seguem entre os segmentos com fundamentos mais resilientes, permitindo avaliações criteriosas dos benefícios potenciais de cada portfólio ao longo do ano.