Desde a fusão entre Alliansce Sonae e brMalls que criou o grupo Allos, em 2023, a maior administradora de shopping centers do Brasil, com 50 unidades sob gestão (47 próprias), vendeu fatias de diversos empreendimentos, arrecadando cerca de R$ 2,5 bilhões nessa reciclagem de ativos.
Agora, com as taxas de juros em 15% ao ano e sem previsão de novas construções, a Allos tomou a decisão estratégica de realizar uma espécie de “retrofit” em seus shoppings, com pequenas reformas e otimizações de espaços que possam garantir mais rentabilidade.
“Há um cenário de paralisia de investimentos em novas construções. Nenhuma grande rede de shoppings está construindo atualmente, ainda que com tantas oportunidades no Brasil. Mas, com o custo de capital alto, fica difícil investir”, diz Rafael Sales, CEO do Grupo Allos, em entrevista ao NeoFeed.
O plano é realizar obras que possam ser concluídas no mesmo ano, com um payback rápido. Um dos exemplos é a reutilização de áreas ociosas de estacionamentos, que passarão a ser usadas como espaços para novas lojas e restaurantes.
Hoje, o grupo Allos tem 1,9 milhão de metros quadrados de área bruta locável (ABL), com cerca de 13 mil lojas e mais de quatro mil marcas no portfólio. Por isso, segundo Sales, o ponto de partida para o avanço na receita deste ano está nas ações internas de ampliação e revitalização.
“São projetos que a gente conclui em seis ou oito meses. Com isso, completamos a oferta de produtos em um shopping que já está consolidado”, afirma Sales. “Teremos pequenos projetos que, somados, serão relevantes.”
Para implementar o “retrofit”, o grupo Allos destinou entre R$ 350 milhões e R$ 450 milhões de investimentos para 2026, abaixo do guidance que havia sido anunciado para o ano passado, entre R$ 450 milhões e R$ 550 milhões.
A estratégia envolve reformas em cinco unidades do grupo Allos em 2026: Shopping Tijuca (Rio de Janeiro), Parque Dom Pedro (Campinas), Villa Lobos (São Paulo), Center Shopping Uberlândia e Goiânia Shopping.
Algumas revitalizações, no modelo que será adotado neste ano nas unidades, já foram implementadas nos últimos anos, com resultados positivos. “No fim de 2025, transformamos uma área, no fundo do Shopping Recife, onde tinha doca e lojas menores, em uma região voltada à gastronomia”, diz Sales.
No Shopping Campo Limpo (São Paulo), por exemplo, a conversão de parte do estacionamento em uma nova ala de lojas elevou o volume de vendas. No terceiro trimestre de 2025, o crescimento foi de 31% em receita, contra o mesmo período de 2023, quando a reforma foi feita.
Além das revitalizações, a companhia também vai implementar um modelo de redesenvolvimento, com novos desenhos das áreas, sem, necessariamente, aumentar a quantidade de espaço de venda.
Nesse quesito, o grupo Allos já fez um primeiro projeto no Parque Dom Pedro, com a adoção de corredores mais largos, mais luz natural e integração com áreas verdes. Com isso, o crescimento da receita operacional líquida foi acima da média da rede. Em outubro, o shopping de Campinas recebeu a H&M Home, a primeira loja da marca fora de capitais.
“No Shopping Leblon, no Rio de Janeiro, transformamos uma área que era estacionamento em expansão de shopping. Foram mais 20 lojas, que incrementaram 6% de ABL”, diz Mário Oliveira, diretor de desenvolvimento e novos negócios do grupo Allos.
O racional de fazer ampliações em áreas de estacionamento do grupo Allos está na constatação da queda, nos últimos anos, na utilização de vagas, a partir do aumento expressivo no uso de carros de aplicativos pelos clientes dos shoppings.
“Nós sabemos exatamente as vagas que são ocupadas por minuto. E, cada vez mais, as pessoas estão indo e voltando de aplicativo. Agora, transformamos o estacionamento ocioso em ABL”, afirma Oliveira. “Além disso, é uma área relativamente barata de expandir, já que o terreno está pago.”
Setor botou pé no freio
A exemplo da Allos, outras grandes companhias do setor já haviam pisado no freio em relação a investimentos justamente pelo elevado patamar da taxa de juros no Brasil.
Em setembro de 2025, o empresário Carlos Jereissati Filho, da família controladora da rede de shoppings Iguatemi, disse ao NeoFeed que “o governo só vai acertar quando a taxa de juros cair”.
“Afeta muito. Isso impede uma decisão de investimentos e de crescimento futuro, justamente por causa de um juro muito alto. O varejo é muito sensível a isso”, afirmou Jereissati Filho, à época.
O CEO da Multiplan, Eduardo Peres, afirmou também ao NeoFeed, em junho do ano passado, que esperaria o resultado da eleição presidencial para definir novos investimentos. “A ideia é reduzir os investimentos, ser mais seletivos. Até porque essa taxa de juros nos obriga a fazer isso. Não me sinto à vontade para seguir comprando”, disse, na ocasião.
O cenário marcado por menos inaugurações é confirmado por dados da Associação Brasileira de Shoppings Centers (Abrasce). Segundo a entidade, o Brasil deve ganhar 11 novos shoppings em 2026, em um panorama em que sete deveriam ter sido entregues antes. Em 2025, a perspectiva era de mais 17 shoppings, mas só 10 foram, de fato, abertos.
Ainda assim, o setor superou, pela primeira vez, a marca de R$ 200 bilhões de receita em vendas no ano. Hoje, o Brasil conta com 658 shoppings, em 253 cidades. São 124,8 mil lojas em 18,3 milhões de m² de ABL.
Apesar dessa pisada no freio em novos shoppings, os resultados do grupo Allos têm sido positivos. Nos primeiros nove meses de 2025, reportou receita líquida de R$ 1,98 bilhão, alta de 7,6% sobre a mesma base do ano anterior. No período, o lucro líquido cresceu 21,5%, alcançando R$ 581,9 milhões. O balanço do quarto trimestre será divulgado no dia 10 de março.
Com capital pulverizado, o grupo Allos tem o Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB), o fundo canadense de pensão, como o principal acionista individual, com 9% de participação.
O grupo alemão Alexander Otto tem 6,8%, seguido por Guepardo Investimentos (5,4%), Sonae Sierra (5,3%) e SPX Gestão (5,2%). Do total, 63,7% das ações estão em circulação no mercado.
Nos últimos 12 meses, as ações da companhia na B3 acumulam alta de 63,15%. O grupo Allos está avaliado em R$ 15,8 bilhões.
