Melhores dados e medidas necessários para compreender as necessidades habitacionais

Este mês vou abordar alguns problemas persistentes na forma como falamos sobre habitação nos Estados Unidos e como tentamos resolver questões habitacionais. O primeiro é a ideia de custo da ordem, o montante que uma família paga por habitação acima de 30% do seu rendimento familiar bruto, antes de impostos. Esta Relação entre Custo de Habitação e Rendimento (HCIR) continua a ser a forma como todos, desde ativistas a funcionários eleitos e membros dos media, falam sobre questões de custo de habitação. E todos os anos, a Coligação Nacional de Habitação para Baixos Rendimentos (NLIHC) publica um relatório sobre a relação entre rendas e salários. O relatório deste ano, Out of Reach 2025: The High Cost of Housing, é mais um exemplo do uso desta relação que, quando mal utilizada, é na melhor das hipóteses inútil e, na pior, agrava os problemas na forma como abordamos os desafios que muitas famílias enfrentam para pagar os custos de habitação.

Primeiro, a forma como falamos sobre acessibilidade e como tentamos medi-la forma a base de cálculo para cada abordagem para tentar alcançá-la. A acessibilidade de algo não é uma medida quantitativa, mas sim qualitativa, uma medida de relação com o preço. Como altura, peso ou clima, a acessibilidade requer responder à pergunta "comparado com quê?" Duas pessoas podem estar a pagar $1000 por mês por um apartamento, com uma a lutar para pagar a renda todos os meses e a outra nem sequer a pensar nisso. A relação entre rendimento e renda é um ponto de partida para calcular isso.

Historicamente, a relação começou com a noção de que a habitação deveria custar o salário de uma semana, aproximadamente 25% do rendimento mensal, depois foi aumentada no final dos anos 1970 para 30%. Por que foi escolhido isso? Tenho escrito sobre isto há anos. A medida é completamente arbitrária. Simplesmente não existe nenhum estudo longitudinal que tenha estabelecido a regra de ouro da relação de 30% como sendo verdadeiramente acessível. O mais próximo que alguém chegou de compreender melhor a relação entre o que uma família tem de gastar em essenciais, incluindo habitação, é o modelo de rendimento residual de Michael Stone, uma medida que analisa os custos de habitação depois de todos os outros itens essenciais terem sido pagos. O Centro Conjunto de Estudos de Habitação de Harvard recentemente relançou a ideia de que mesmo que uma família possa estar a pagar 30% do rendimento bruto, antes de impostos, em habitação, ainda pode estar a enfrentar dificuldades.

Isto não é um ponto académico. O uso da relação para determinar subsídios para habitação orienta a política e financiamento habitacional, mas não é sensível a outros custos enfrentados pelas famílias que competem pelo pagamento da habitação. A própria medida não considera impostos, uma parte significativa do que uma família trabalhadora paga todos os meses. Embora muitas dessas famílias recuperem esses impostos deduzidos dos salários regulares quando declaram os seus impostos e recebem reembolsos, isso não ajuda a compensar os custos agora. Creches, alimentação, transporte e despesas médicas podem consumir rendimento familiar suficiente para empurrar famílias para rendimento negativo, aumentando dívidas e criando insegurança financeira.

Isto leva-nos de volta ao relatório Out of Reach. Em resumo, o relatório toca o alarme todos os anos, apontando que o salário mínimo no país é muito baixo para sustentar uma pessoa que aluga um apartamento de dois quartos. O estudo considera a renda média de um apartamento de dois quartos e sugere qual deveria ser o salário para uma pessoa pagar essa renda. Da avaliação deste ano: "O Salário de Habitação deste ano é $33,63 para um modesto apartamento de dois quartos, o que é mais de quatro vezes o salário mínimo federal de $7,25 por hora." Para qualquer pessoa atenta, esta medida é ridícula e obviamente uma montagem para exigir algo que resolva este abismo para uma pessoa que tenta alugar um apartamento de dois quartos. Esqueça a questão de por que uma pessoa que ganha salário mínimo precisa de dois quartos, é apenas uma "crise". Qual é a melhor forma de resolver este problema? Mais dinheiro, claro.

Mas só o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano gasta mais de $70 mil milhões por ano em habitação, e isso não inclui mais de $13 mil milhões em créditos fiscais para habitação. Pegue nesses $83 mil milhões e divida entre metade dos 45 milhões de inquilinos do país e seria cerca de $300 por mês, provavelmente suficiente, em média, para resolver a maioria dos problemas de custo da ordem. Obviamente, uma mudança para subsídios mais diretos levaria tempo e trabalho. Mas os dados sobre o custo da ordem sendo exagerados, e depois utilizados para pressionar por mais do mesmo tipo de gastos, não é apenas desonesto, mas não faz nada para resolver o problema real para as pessoas na base da economia: "Onde vou encontrar dinheiro para pagar a renda no próximo mês?"