O mercado imobiliário da primavera está em curso, mas as taxas de hipoteca acabam de disparar

A primavera é tradicionalmente a época mais movimentada para vendas de imóveis e, embora a dinâmica do mercado deste ano tenha mudado fortemente a favor dos compradores, forças mais amplas na economia estão a criar desafios significativos.

O fator mais importante em qualquer época são as taxas de hipoteca. Esperava-se que fossem mais baixas este ano, já que a Reserva Federal reduziu a sua taxa de empréstimo para combater a inflação, mas a guerra com o Irão virou isso ao contrário. O custo do petróleo está a disparar, levando ao aumento da inflação e fazendo com que a Fed reconsidere.

Agora os rendimentos das obrigações dos EUA estão a subir, com as taxas de hipoteca a seguir o mesmo caminho.

A taxa média da popular hipoteca fixa de 30 anos tinha começado o ano mais baixa, chegando brevemente abaixo dos 6% no final de fevereiro, mas subiu acentuadamente esta semana para 6,53% na sexta-feira, o primeiro dia da primavera, segundo o Mortgage News Daily. Está agora apenas 18 pontos base abaixo de onde estava há um ano.

Taxas mais altas vão pesar na acessibilidade, mas outros fatores viraram o mercado a favor dos compradores. As casas estão no mercado durante mais tempo, os vendedores estão cada vez mais dispostos a baixar os preços e a oferta de casas à venda está a aumentar, embora não tão rapidamente quanto deveria.

"À medida que o mercado imobiliário se aproxima da época de 'melhor altura para vender', encontra-se numa posição precária, apanhado entre melhorias de longo prazo e instabilidade súbita de curto prazo", escreveu Jake Krimmel, economista sénior da Realtor.com, num relatório semanal de tendências imobiliárias. "Tudo parece muito mais instável e incerto do que há apenas um mês."

Na semana que terminou a 14 de março, o inventário ativo aumentou 5,6% em relação ao ano anterior, segundo a Realtor.com, mas as novas listagens caíram 1,4%.

Isto significa que o número de casas à venda está a aumentar não porque há muito mais vendedores, mas porque as casas no mercado estão paradas. Isso pode ser porque potenciais vendedores que esperavam colocar as suas casas no mercado estão a recuar devido a preocupações sobre as implicações da guerra com o Irão.

"Acho que o inventário é o fator decisivo maior", disse Jonathan Miller, diretor de mercados da StreetMatrix, um fornecedor de dados do mercado imobiliário. "A ideia de que as taxas vão baixar visivelmente este ano, acho que está geralmente fora de questão."

Dada a disparidade no inventário em diferentes mercados, esta primavera provavelmente será uma história de muitas cidades.

Por exemplo, em fevereiro, as listagens ativas em Las Vegas, Seattle, Cincinnati e Washington, D.C., subiram todas mais de 20% em relação ao ano anterior, segundo a Realtor.com. As listagens em São Francisco, Chicago, Miami e Orlando, Florida, entretanto, foram inferiores às do ano anterior.

Os preços das casas estiveram a arrefecer durante grande parte do ano passado e continuam a fazê-lo. Os preços estavam apenas 0,7% mais altos em janeiro do que estavam em janeiro de 2025, segundo a Cotality. Isso é uma queda face ao crescimento anual de 3,5% no início de 2025. Taxas de hipoteca mais altas, no entanto, estão a retirar essa acessibilidade melhorada.

O Nordeste e o Centro-Oeste estão a ver a valorização de preços mais forte, liderados por Nova Jérsia, Connecticut, Illinois, Wisconsin e Nebraska, devido à oferta mais restrita nessas regiões, segundo a Cotality.

A Cotality classifica 69% dos principais mercados imobiliários metropolitanos como sobrevalorizados, observando que mercados subvalorizados como Los Angeles, Nova Iorque, São Francisco e Honolulu poderiam ver uma recuperação nos preços em 2027.

"Em última análise, localizações com crescimento consistente de empregos permanecerão os principais motores para a valorização de preços, mas também têm défices de inventário maiores que estão a exercer pressão sobre os preços das casas", escreveu Selma Hepp, economista-chefe da Cotality, num relatório recente.

Quanto à construção nova, os compradores provavelmente verão melhores negócios esta primavera, já que os construtores estão a ter dificuldades em descarregar um excesso de oferta de casas. Os inventários atingiram uma oferta de 9,7 meses em janeiro, segundo o Censo dos EUA, como resultado das vendas caírem para o nível mais baixo desde 2022. Uma parte crescente de construtores cortou preços em março, segundo a Associação Nacional de Construtores de Casas.

"A acessibilidade para compradores e construtores permanece uma preocupação principal", disse Bill Owens, presidente da NAHB, num comunicado. "Muitos compradores permanecem indecisos à espera de taxas de juro mais baixas e devido à incerteza económica. Os construtores estão a enfrentar custos elevados de terrenos, mão de obra e construção e quase dois terços continuam a oferecer incentivos de vendas numa tentativa de consolidar o mercado."

A construção de casas unifamiliares também caiu em janeiro. Enquanto alguns culpam o tempo rigoroso de inverno pela fraqueza no mercado de novas casas, os construtores estão consistentemente a lutar pela acessibilidade tanto para os seus clientes como para os seus próprios resultados. Os custos de terrenos, mão de obra e materiais não aliviaram.

"Acho que este não vai ser um ano inspirador para o mercado imobiliário. Começou com grandes expectativas. Acho que a guerra, seja qual for o resultado, realmente amorteceu o entusiasmo e manteve a incerteza muito alta", disse Miller da StreetMatrix.