Данные показывают резкий рост просрочек по аренде в Дубае

• Неисполнение арендных обязательств более чем удвоилось
• Сокращение рабочих мест оказывает давление на домохозяйства
• Увеличение стресса денежных потоков для арендодателей

Неисполнение арендных обязательств в Дубае более чем удвоилось в прошлом году, поскольку рост стоимости жизни и сокращение рабочих мест среди белых воротничков оказывают давление на домохозяйства, согласно проприетарным данным платформы недвижимости.

Этот скачок добавляет напряженности на арендный рынок города, заставляя арендодателей тратить больше времени и денег на взыскание просроченных платежей и увеличивая риск стресса денежных потоков для мелких инвесторов.

«Это еще не паника, но эффект от этого, особенно для индивидуального арендодателя, может быть невероятно экспоненциальным», — сказал Ракеш Мават, основатель и генеральный директор Takeem, AGBI.

Для сравнения, количество неисполнений обязательств в 2025 году составило около четверти от того, что было во время пандемии Covid-19, и треть от того, что было во время мирового финансового кризиса, сказал Мават. 

«Это добавляет систематический риск всей системе. Достаточно одного события черного лебедя или крупного макроэкономического события, чтобы цифры очень быстро вернулись к этим уровням». 

Цифровая платформа Takeem предлагает инвесторам отслеживание платежей, покрытие обслуживания и защиту арендной платы, и контролирует более 90 000 жилых единиц в Дубае, принадлежащих частным арендодателям, семейным офисам и учреждениям — представляющих около 2,5 миллиарда $ (9 миллиардов AED) годовой арендной платы.

Компания заявила, что неисполнение обязательств выросло на 125 процентов за последние 12 месяцев по сравнению с тем же периодом годом ранее, но не раскрыла точных цифр, ссылаясь на ограничения конфиденциальности.

Просроченные платежи выросли на 300 процентов по сравнению с предыдущим годом, показали данные. Неисполнение обязательств регистрируется после отправки нотариально заверенного юридического уведомления через 30 дней после неуплаты.

Большинство просроченных платежей отражают краткосрочные проблемы с ликвидностью, такие как смена работы или сокращения, а не полную неплатежеспособность, сказал Мават.

«Доступность теперь является явным ограничением для многих арендаторов, особенно в сегментах, подверженных увольнениям или сокращению заработной платы», — сказал он. «Когда мы спрашиваем арендаторов, почему они не выполняют свои обязательства, они говорят, что это потому, что их уволили».

Отложенный или просроченный платеж относится к арендной плате, не выплаченной вовремя, но еще не эскалированной. Не все задержки платежей превращаются в неисполнение обязательств.

Выселения за неуплату были одними из наиболее распространенных дел, рассматриваемых государственным Центром разрешения арендных споров Дубая, сказал старший судья первой инстанции Юсеф Аль Мансури местной ежедневной газете Khaleej Times в прошлом году.

Центр разрешил 443 арендных спора стоимостью более 190 миллионов AED во втором квартале 2025 года.

Ранее в этом месяце Дубай запустил новую инициативу, выделив 10 миллионов AED для помощи семьям, испытывающим трудности с арендными обязательствами. Программа помощи по аренде, проводимая совместно с Благотворительным учреждением Мохаммеда бин Рашида Аль Мактума в рамках Года семьи ОАЭ 2026, направлена на помощь арендаторам, не выполняющим обязательства, урегулирование исполнительных дел и поддержку дополнительных подходящих семей.

Арендная плата является крупнейшей статьей расходов домохозяйств в Дубае, обычно составляя до 40 процентов доходов жителей, при этом большинство все еще платит ежеквартальными постдатированными чеками.

Увольнения затрагивают все уровни доходов, но сильнее всего ударили по позициям экспатриантов со средним доходом, поскольку глобальные сокращения рабочих мест в технологических и энергетических компаниях распространяются на регион, сказал Мават.

Данные Takeem показывают, что стресс платежей наиболее высок среди белых воротничков в технологиях, рекламе, кадрах и консалтинге — секторах, переживающих реструктуризацию и нарушения от искусственного интеллекта — за которыми следуют нефть и газ, энергетические услуги, финансовые услуги и недвижимость.

«Многие из этих сокращений персонала управляются глобально, хотя они затрагивают сотрудников на Ближнем Востоке и часто не имеют никакого отношения к деловому климату региона, эффективности местных дочерних компаний или даже региональной прибыльности», — сказал Кэррингтон Малин, технологический консультант из ОАЭ, AGBI. 

В Дубае, сказал Мават, данные показывают, что увольнения продолжаются стабильно, при этом в среднем от 10 до 15 сотрудников теряют работу каждый месяц в результате продолжающейся реструктуризации компаний. 

«Это похоже на спринт эффективности», — сказал он. 

«Это делает невероятно трудным для белых воротничков низшего и среднего уровня и новых выпускников найти новую работу».

Агенты по недвижимости сказали AGBI, что они видят, как жители добавляют сожителей в договоры аренды или сдают комнаты в субаренду, чтобы избежать неисполнения обязательств по арендным платежам. 

«Некоторые семьи сдают комнаты своих детей», — сказал один агент.

Для арендодателей, сказал Мават, расходы на взыскание растут, поскольку больше времени тратится на возврат платежей, что добавляет давление на денежные потоки.

• Новый индекс аренды для Дубая для ограничения роста и споров
• Саудовская Аравия предложит иностранным покупателям жилья «пожизненное» резидентство
• Безналичная инициатива ОАЭ затруднена скромным арендным чеком

Takeem, который выиграл награду Create Apps под патронажем наследного принца Дубая шейха Хамдана бин Рашида Аль Мактума, и Proptech года на Всемирном конгрессе недвижимости, разработан для устранения болевых точек жилой аренды для инвесторов.

Несмотря на скачок неисполнений обязательств, Мават сказал, что рынок не находится в кризисе. 

Годовой рост цен на аренду в Дубае замедлился примерно до 11 процентов в третьем квартале 2025 года, снизившись с темпа от 13 до 15 процентов, наблюдавшегося большую часть 2024 года, согласно консалтинговой компании Cavendish Maxwell.

«Мы не говорим о 2008 или 2020 годах. Мы только что прошли через несколько массивных лет бума, когда коэффициент неисполнения обязательств действительно снижался до 2024 года», — сказал Мават.