菲律宾购物中心的重塑

由 Jomarc Angelo M. Corpuz 撰写，特稿与内容撰稿人

由于该国超过70%的经济来自家庭消费，许多人认为菲律宾是一个消费驱动型经济体。这一事实因该国近1,000家购物中心的存在而更加明显，这充分展现了菲律宾人对购物和外出用餐的热爱，视其为放松身心且不可或缺的活动。数十年来，菲律宾的购物中心一直是其所在地区进步的象征，同时也提供了社交中心和躲避该国炎热天气的避难所。

然而,这些曾主要由百货公司、时尚精品店和美食广场定义的传统购物中心，正逐渐被开发商淘汰，取而代之的是多功能商业中心。

"传统购物中心主要以零售或购物为导向，以超市或百货公司为主力，配有时尚概念店和一些餐饮（F&B）店及专卖店。它通常也是封闭式箱型格局，"Rockwell Land Corp. 零售发展副总裁 Christine T. Coqueiro 在电邮中告诉《BusinessWorld》。"而多功能商业中心则强调工作与娱乐相融合的理念。这些是将购物、餐饮、居住和工作交织在一起的发展项目。其目标是为顾客提供独特的体验。"

尽管疫情加速了这一发展，但专家们早已预测到这一现象会发生。虽然菲律宾购物中心在这方面的数据稀缺，但根据金融服务公司瑞银全球的数据，预计到2028年，美国零售商将关闭多达80,000家店铺。或许更令人担忧的是，Capital One Shopping Research 的数据预测，未来十年内多达87%的大型购物中心将关闭。

这一趋势可归因于几个因素，其中最重要的是网上购物的兴起。对某些人来说，网上购物比前往传统购物中心方便得多，尤其是在寻找特别难找的商品时。与其在购物中心里走上几个小时寻找，不如直接通过网上商店找到类似产品，无需花费汽油费或在拥挤的人群中穿梭。

网上购物也在慢慢整合传统购物中心的社交功能。诚然，朋友和家人仍可以在传统购物中心见面、逛美食广场、一起看电影。但由于年轻一代更喜欢通过社交媒体和网络游戏联系，购物中心在某种程度上不再是主要的社交场所。如今，社交媒体平台已成为数字社交的核心，社交销售也成为一种流行的网上购物体验。

这一转变的另一个因素是与电商网站相比，经营实体店的成本不断增加。在实体店开展业务需要承担更高的费用，包括租金、水电费、人工和日常维护。因此，经营实体零售空间成本的上升促使许多品牌放弃购物中心，转而投向电商平台。

这促使购物中心将自己重新定义为满足市场多样化需求的商业空间或混合用途发展项目。

"我们已经开始摆脱非常传统的箱型购物中心格局了，"Coqueiro 女士解释说。"面对激烈竞争，我们需要发挥创意，将自己与其他竞争者区分开来。虽然是疫情加速了电子商务的发展，但疫情的结束才推动了更多体验驱动的购物概念——从而催生了更多多功能商业中心。一个很好的例子就是 The Proscenium，这里设有办公大楼、表演艺术剧院、住宅单位、时尚学院以及餐厅和酒吧。从清晨到深夜，这个区域都充满活力和生机。"

根据国际经济发展委员会（IEDC）进行的一项研究，由于这些因素，购物中心业主正在寻求策略以适应零售环境的演变。传统购物中心仍具有强大的基本面，使其对开发商具有吸引力，例如它们位于成熟市场、直接竞争最少，以及可通往强大的区域交通网络，包括州际和地方高速公路。

Coqueiro 女士还补充说，这两种概念的重点、格局和关键绩效指标完全不同，因为它们的目的各异。购物中心主要关注收入和人流量，而商业中心则更注重体验。

"[混合用途发展项目]对零售/餐饮店来说非常有利，因为办公室员工和居民是直接的客源，这是一个稳定的市场。而且这通常是一个对零售业和整个区域有强烈归属感的市场，因为有那种拥有感和归属感。拥有这三个元素——居住、工作和娱乐——有助于这种格局的盈利能力，"她阐述道。

这种重点和目的上的区别凸显了对体验驱动环境日益增长的重视，为深入探讨这些空间如何将生活方式置于单纯交易之上奠定了基础。

"这完全关乎这些空间为顾客带来的独特生活方式体验，而不是传统购物中心格局所提供的更具交易性的环境，"Coqueiro 女士说。

此外，IEDC 对自1980年以来关闭的近400家购物中心的分析发现，没有一家以原来的形式重新开业。相反，开发商被迫重新思考并重新利用这些大型物业。近三分之一的购物中心经过翻新并全面重新招租，但结果好坏参半。约18%被拆除并被新的零售格局取代，最常见的是大型卖场购物中心。另有11%与其他用途整合以提高入驻率，实质上使它们成为混合用途发展项目。

"最大的挑战之一是确保你确切知道你的直接市场想要什么，以便你在商业中心投入的所有元素都能蓬勃发展并相互促进，创造出充满活力和参与感的环境，"Coqueiro 女士评论道。

随着开发商继续重新构想这些空间而不是完全放弃它们，问题现在从传统购物中心是否能生存转变为它们将如何在日益体验驱动的零售格局中适应。

"我认为传统购物中心不会完全消失，尤其是在拥有浓厚购物中心文化的菲律宾。然而，购物中心肯定会演变，融入鼓励商业中心所提供的相同社交环境的空间或区域，"Coqueiro 女士总结道。