آمریکایی‌ها پس از اخبار بازار مسکن با تصمیم مهمی روبرو هستند

خریداران بالقوه مسکن سال‌هاست که در حال سنجیدن این موضوع هستند که آیا باید در یک بازار دشوار خرید کنند یا منتظر بمانند تا شرایط به نفعشان تغییر کند. در بیشتر این مدت، صبر و انتظار گزینه‌ی امن‌تری به نظر می‌رسید، و این هفته نیز ظاهراً این دیدگاه را تأیید کرد.

بر اساس اعلام Freddie Mac، میانگین نرخ وام مسکن ثابت ۳۰ساله تا ۱۱ ژوئن (۱۴۰۴/۰۳/۲۱) به ۶.۵۲٪ رسید که سومین افزایش در چهار هفته گذشته بود؛ این افزایش پس از آن رخ داد که آخرین آمار تورم به بالاترین سطح سه‌ساله رسید. برای خریدارانی که امیدوار بودند در هزینه‌های استقراض صرفه‌جویی کنند، این خود دلیل دیگری بود برای انتظار بیشتر پیش از ورود به بازار مسکن.

اما گزارش جداگانه‌ای که همان روز منتشر شد، در جهت مخالف حرکت کرد. Realtor.com با استناد به داده‌های جدید اعلام کرد که جنگ‌های مزایده‌ای دوران پاندمی به‌طور قابل‌توجهی معکوس شده‌اند. خانه‌های معمولی اکنون با قیمتی کمتر از قیمت فهرست‌شده به فروش می‌رسند، که نشان می‌دهد قدرت چانه‌زنی اکنون در دست خریداران است.

این تحول آمریکایی‌ها را با یک تصمیم واقعی روبرو می‌کند: آیا به انتظار کاهش نرخ‌ها ادامه دهند، یا از سطحی از اهرم که بازار سال‌هاست ارائه نداده، استفاده کنند. Dave Meyer، مدیر ارشد سرمایه‌گذاری BiggerPockets، این تغییر را به عنوان یک فرصت واقعی توصیف می‌کند.

«بازار امروز در واقع همان چیزی است که بسیاری از سرمایه‌گذاران می‌خواهند: قیمت‌گذاری با تخفیف، اهرم مذاکره بهتر، و دارایی‌های باکیفیت در دسترس با قیمت‌های پایین‌تر،» Meyer در یک مصاحبه اختصاصی به TheStreet گفت.

گزارش جدید درباره قیمت‌های مسکن چه می‌گوید

تحلیل Realtor.com که روز پنج‌شنبه منتشر شد، نشان داد که فروشندگان دیگر نمی‌توانند روی دریافت کامل قیمت درخواستی‌شان حساب کنند. این تفاوت چشمگیری با سال‌های ۲۰۲۱ و ۲۰۲۲ دارد، زمانی که آگهی‌ها اغلب در میان رقابت شدید برای موجودی محدود، پیشنهاداتی بالاتر از قیمت درخواستی دریافت می‌کردند. امروز، خانه‌های معمولی با قیمتی کمتر از آخرین قیمت فهرست‌شده به فروش می‌رسند.

این معکوس شدن روند به دنبال افزایش نرخ‌های وام مسکن از سال ۲۰۲۲ رخ داده است که تقاضای خریداران را سرد کرد و قیمت‌های فروش را در بیشتر بازار به زیر قیمت درخواستی رساند.

داده‌های جدید نشان می‌دهد که سرعت اکنون چقدر اهمیت دارد. خانه‌ای که در چهار هفته اول زیر قرارداد می‌رود، حدود ۱.۸٪ بالاتر از قیمت درخواستی نسبت به فروش متوسط معامله می‌شود. اما اگر مدت بیشتری روی دست بماند، تخفیف افزایش می‌یابد، تا اینکه در هفته هجدهم، فروشندگان معمولاً حدود ۱.۳٪ کمتر از آنچه می‌خواستند می‌پذیرند.

بیشتر درباره بازار مسکن و نرخ‌های وام مسکن:

• آمریکایی‌ها پس از اخبار غیرمنتظره بازار مسکن با تصمیم مهمی روبرو هستند
• تغییر جدید بازار مسکن فرصت بزرگی برای خریداران ایجاد کرده است
• Fannie Mae تغییر نرخ وام مسکن و بازار مسکن را پیش‌بینی می‌کند

این تغییر در مناطق مختلف به شکل‌های متفاوتی احساس می‌شود. جنوب و غرب به‌طور قاطعانه به سمت خریداران متمایل شده‌اند، در حالی که شمال‌شرق تنها منطقه‌ای است که خانه‌ها هنوز تمایل دارند با قیمتی بالاتر از قیمت فهرست‌شده معامله شوند، طبق این گزارش. میانه غرب میان این دو قرار دارد و در مسیر بازگشت به سمت فروشندگان در اواخر امسال است.

به نظر Meyer، بازاری این‌چنین نحوه خرید خانه را تغییر می‌دهد، نه اینکه آیا باید خرید کرد یا نه.

«می‌توانید در هر بازاری خرید کنید. فقط باید استراتژی و تاکتیک‌های خود را با شرایط فعلی تطبیق دهید،» Meyer گفت. 

برای خریداران، این خبر به فضای مذاکره بیشتر و دلیل کمتری برای پرداخت بیش از حد اشاره دارد. آنچه نمی‌تواند پاسخ دهد این است که آیا باید اکنون از این اهرم استفاده کرد یا برای نرخ‌های پایین‌تر صبر کرد. این تصمیم پیچیده‌تر است و نرخ‌های وام مسکن را دوباره به مرکز بحث بازمی‌گرداند.

Shutterstock

تصمیمی که خریداران با افزایش نرخ‌های وام مسکن با آن روبرو هستند

استدلال برای انتظار بر نرخ‌های وام مسکن استوار است، و این هفته چندان آن را تضعیف نکرد. این افزایش پس از آن رخ داد که وزارت کار گزارش داد قیمت‌های مصرف‌کننده در سال منتهی به ماه مه ۴.۲٪ افزایش یافته، که سریع‌ترین تورم سالانه در سه سال گذشته است و عمدتاً ناشی از جهش قیمت انرژی مرتبط با جنگ با ایران بود. تورم مستمر به فدرال رزرو فضای کمی برای کاهش نرخ می‌دهد و فشار صعودی بر نرخ‌های وام مسکن را حفظ می‌کند، که به خریداران مردد دلیل دیگری می‌دهد تا منتظر تسهیل شرایط استقراض بمانند.

بسته به اینکه به چه کسی گوش می‌دهند، خریداران می‌توانند این هفته گذشته را به دو شکل تفسیر کنند. یکی انتظار کشیدن است، با این شرط‌بندی که نرخ‌ها در نهایت کاهش یابند و قدرت خرید بیشتری در آینده حفظ شود. دیگری اقدام اکنون است، با در نظر گرفتن اهرم مذاکره‌ای که داده‌های Realtor.com تأیید می‌کند به عنوان دلیلی کافی برای خرید، حتی با نرخ‌های امروز.

این در نهایت به یک شرط‌بندی درباره اینکه آیا تسهیل نرخ‌ها واقعاً در راه است بستگی دارد. پاسخ Meyer این است که احتمالاً نه. 

«مردم چهار سال است که منتظر کاهش نرخ‌ها هستند. من سعی کرده‌ام به مردم بگویم که این احتمالاً اتفاق نمی‌افتد،» Meyer به TheStreet گفت. «وقتی این واقعیت را بپذیرید، فرصت‌ها بسیار آسان‌تر قابل مشاهده می‌شوند. به جای اینکه بگویید 'نرخ‌های وام مسکن مرا نجات خواهند داد'، می‌پرسید 'با نرخ‌های حدود ۶.۵٪ چه کاری می‌توانم انجام دهم؟'»

هیچ‌کدام از این‌ها سال ۲۰۲۶ را سال آسانی برای خرید خانه نمی‌کند. نرخ‌های وام مسکن نزدیک به ۶.۵٪ و قیمت‌های مسکن که بر اساس استانداردهای تاریخی همچنان بالا هستند، همچنان محدودیت‌های واقعی بر توان خرید هستند. با این حال، گزارش روز پنج‌شنبه تغییری در اینکه چه کسی اکنون اهرم در دست دارد را آشکار می‌کند. برای خریداران، تصمیم این است که چگونه از آن تا زمانی که دوام دارد استفاده کنند.

نکات کلیدی برای خریداران مسکن در سال ۲۰۲۶

• خریداران اکنون دست بالا را دارند: آخرین گزارش Realtor.com نشان می‌دهد که خانه‌های معمولی با قیمتی کمتر از قیمت فهرست‌شده بسته می‌شوند، تغییر تندی نسبت به سال‌های ۲۰۲۱ و ۲۰۲۲، زمانی که خریداران به‌طور معمول بالاتر از قیمت درخواستی پرداخت می‌کردند تا معامله را ببندند.
• هر چه خانه‌ای دیرتر فروخته شود، موضع فروشنده ضعیف‌تر می‌شود: آگهی‌هایی که تا حدود هفته چهارم زیر قرارداد می‌روند هنوز حدود ۱.۸٪ بیشتر از یک فروش معمولی دستوری می‌دهند، طبق Realtor.com، در حالی که آنهایی که در هفته ۱۸ هنوز فروخته نشده‌اند، نزدیک به ۱.۳٪ کمتر از هدف فروشنده تسویه می‌شوند.
• منطقه در محاسبات نقش دارد: جنوب و غرب بیشترین اهرم را در اختیار خریداران قرار می‌دهند، میانه غرب دوپاره است، و شمال‌شرق تنها منطقه‌ای است که همچنان به نفع فروشندگان است که تمایل دارند بیشتر از آنچه درخواست می‌کنند بگیرند، طبق Realtor.com.
• افزایش نرخ‌ها مشکل اصلی است: میانگین وام مسکن ۳۰ساله در اواسط ژوئن به ۶.۵۲٪ رسید پس از اینکه تورم به بالاترین سطح سه‌ساله رسید، طبق داده‌های Freddie Mac و وزارت کار. این کشاکش دلیلی است که خریداران با یک تصمیم واقعی روبرو هستند، نه یک انتخاب ساده.
• آنچه ثابت می‌ماند توان خرید است: نرخ‌های نزدیک به ۶.۵٪ و قیمت‌های همچنان بالا، مالکیت را پرهزینه نگه می‌دارند، بنابراین این خبر به دست قوی‌تر برای خریداران اشاره دارد، نه تسهیل واقعی از هزینه‌های اساسی.

مرتبط: آمریکایی‌ها پس از تغییر بازار مسکن با فرصت بزرگی روبرو هستند