Les données montrent une forte augmentation des défauts de paiement de loyers à Dubaï

• Les défauts de paiement de loyer ont plus que doublé
• Les suppressions d'emplois exercent une pression sur les ménages
• Augmentation du stress de trésorerie pour les propriétaires

Les défauts de paiement de loyer à Dubaï ont plus que doublé l'année dernière, car les coûts de la vie plus élevés et les suppressions d'emplois de cols blancs pèsent sur les ménages, selon des données exclusives d'une plateforme immobilière.

Cette hausse ajoute des frictions au marché locatif de la ville, obligeant les propriétaires à consacrer plus de temps et d'argent à la poursuite des arriérés et augmentant le risque de stress de trésorerie pour les petits investisseurs.

"Ce n'est pas encore la panique, mais l'effet de cela, en particulier sur le propriétaire individuel, peut être incroyablement exponentiel", a déclaré Rakesh Mavath, fondateur et PDG de Takeem, à AGBI.

En comparaison, le nombre de défauts en 2025 représentait environ un quart de ce qu'il était pendant la pandémie de Covid-19 et un tiers de ce qu'il était lors de la crise financière mondiale, a déclaré Mavath. 

"Cela ajoute un risque systématique à l'ensemble du système. Il suffirait d'un événement de cygne noir ou d'un grand événement macroéconomique pour voir les chiffres revenir à ces niveaux très rapidement." 

La plateforme numérique Takeem offre aux investisseurs le suivi des paiements, une couverture de maintenance et une protection des loyers, et surveille plus de 90 000 unités résidentielles à Dubaï appartenant à des propriétaires privés, des family offices et des institutions - représentant environ 2,5 milliards de dollars (9 milliards AED) de loyer annuel.

La société a déclaré que les défauts ont augmenté de 125 pour cent au cours des 12 derniers mois par rapport à la même période l'année précédente, mais elle n'a pas divulgué de chiffres exacts, invoquant des contraintes de confidentialité.

Les paiements en retard ont augmenté de 300 pour cent par rapport à l'année précédente, selon les données. Les défauts sont enregistrés une fois qu'un avis juridique notarié est envoyé 30 jours après le non-paiement.

La plupart des paiements en retard reflètent des problèmes de liquidité à court terme tels que des transitions d'emploi ou des licenciements, plutôt qu'une insolvabilité pure et simple, a déclaré Mavath.

"L'accessibilité financière est maintenant une contrainte claire pour de nombreux locataires, en particulier dans les segments exposés aux licenciements ou aux réductions de salaire", a-t-il déclaré. "Lorsque nous demandons aux locataires pourquoi ils sont en défaut, ils disent que c'est parce qu'ils ont été licenciés."

Un paiement différé ou en retard fait référence à un loyer non payé à temps mais pas encore escaladé. Tous les retards de paiement ne se transforment pas en défauts.

Les expulsions pour non-paiement figuraient parmi les cas les plus courants traités par le Centre de règlement des litiges locatifs de Dubaï, a déclaré le juge principal de première instance Yousef Al Mansoori au quotidien local Khaleej Times l'année dernière.

Le centre a résolu 443 litiges locatifs d'une valeur de plus de 190 millions AED au deuxième trimestre de 2025.

Plus tôt ce mois-ci, Dubaï a lancé une nouvelle initiative allouant 10 millions AED pour aider les familles en difficulté avec leurs obligations locatives. Le programme d'aide au loyer, géré avec l'établissement caritatif Mohammed bin Rashid Al Maktoum dans le cadre de l'Année de la famille 2026 des EAU, vise à aider les locataires en défaut, à régler les cas d'exécution et à soutenir des familles éligibles supplémentaires.

Le loyer est la plus grande dépense des ménages à Dubaï, représentant généralement jusqu'à 40 pour cent des revenus des résidents, la majorité étant toujours payée en chèques postdatés trimestriels.

Les licenciements affectent tous les niveaux de revenus, mais ont le plus durement touché les postes d'expatriés à revenus moyens, alors que les suppressions d'emplois mondiales dans les entreprises technologiques et énergétiques se répercutent dans la région, a déclaré Mavath.

Les données de Takeem montrent que le stress de paiement est le plus élevé parmi les cols blancs dans la technologie, la publicité, les ressources humaines et le conseil - des secteurs subissant une restructuration et une perturbation de l'intelligence artificielle - suivis du pétrole et du gaz, des services énergétiques, des services financiers et de l'immobilier.

"Beaucoup de ces réductions d'effectifs sont menées au niveau mondial, même si elles affectent les employés au Moyen-Orient et n'ont souvent aucun lien avec le climat des affaires de la région, les performances des filiales locales ou même la rentabilité régionale", a déclaré Carrington Malin, consultant technologique basé aux EAU, à AGBI. 

À Dubaï, Mavath a déclaré que les données montrent que les licenciements se poursuivent régulièrement, avec environ 10 à 15 employés perdant leur emploi chaque mois en moyenne dans le cadre de restructurations d'entreprises en cours. 

"C'est comme un sprint d'efficacité", a-t-il déclaré. 

"Cela rend incroyablement difficile pour les cols blancs de niveau bas et moyen et les nouveaux diplômés de trouver de nouveaux emplois."

Les agents immobiliers ont déclaré à AGBI qu'ils voient des résidents ajouter des colocataires aux baux ou sous-louer des chambres pour éviter de faire défaut sur les paiements de loyer. 

"Certaines familles louent les chambres de leurs enfants", a déclaré un agent.

Pour les propriétaires, a déclaré Mavath, les coûts de recouvrement augmentent car plus de temps est consacré à récupérer les paiements, ajoutant une pression sur les flux de trésorerie.

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Takeem, qui a remporté le prix Create Apps sous le patronage du prince héritier de Dubaï, cheikh Hamdan bin Rashid Al Maktoum, et Proptech de l'année au World Realty Congress, est conçu pour éliminer les points de douleur de la location résidentielle pour les investisseurs.

Malgré la hausse des défauts, Mavath a déclaré que le marché n'est pas en crise. 

La croissance annuelle des prix des loyers à Dubaï a ralenti à environ 11 pour cent au T3 2025, contre un rythme de 13 à 15 pour cent observé pendant la majeure partie de 2024, selon le cabinet de conseil Cavendish Maxwell.

"Nous ne parlons pas de 2008 ou 2020. Nous venons de sortir d'années de boom massives où le taux de défaut a diminué jusqu'en 2024", a déclaré Mavath.