रियल एस्टेट में 50% नियम क्या है? शुरुआती लोगों के लिए एक स्पष्ट गाइड

त्वरित उत्तर: रियल एस्टेट में 50% नियम क्या है?

50% नियम एक रूल-ऑफ-थम्ब है जो कहता है कि ऑपरेटिंग खर्च, मॉर्गेज या डेट सर्विस को छोड़कर, सकल किराये की आय का लगभग 50% होता है, जिसका उपयोग अंतिम अंडरराइटिंग के बजाय किराये की प्रॉपर्टी की त्वरित जांच के लिए किया जाता है। Investopedia definition

जब आप प्रॉपर्टी इन्वेस्टमेंट कैसे शुरू करें का पता लगा रहे हों तो इसे पहले पास फ़िल्टर के रूप में उपयोग करें, न कि विस्तृत संख्याओं के विकल्प के रूप में जब आप ऑफर करें।

संक्षेप में, यह नियम ऑपरेटिंग खर्चों जैसे प्रबंधन, रखरखाव, कर और बीमा पर केंद्रित है, और यह स्पष्ट रूप से मॉर्गेज भुगतान और बड़े पूंजीगत व्यय को छोड़ देता है जो कैश फ्लो को महत्वपूर्ण रूप से बदल सकते हैं। BiggerPockets overview

इसका मतलब है कि 50% नियम सहायक होता है जब आप यह जानना चाहते हैं कि लिस्टिंग गहन विश्लेषण के योग्य है या नहीं, इसका तेज़, रूढ़िवादी अनुमान चाहिए।

संक्षिप्त परिभाषा

एक-वाक्य परिभाषा: ऑपरेटिंग खर्च, मॉर्गेज या डेट सर्विस को छोड़कर, आमतौर पर सिंगल-फैमिली और छोटी मल्टीफैमिली किराये की प्रॉपर्टी के लिए सकल किराये की आय का लगभग 50% के बराबर होता है। Investopedia definition Also see Landlord Studio.

जब निवेशक इसका हवाला देते हैं

निवेशक आमतौर पर प्रारंभिक स्क्रीनिंग के दौरान 50% नियम का हवाला देते हैं ताकि विस्तृत, आइटमाइज़्ड बजट बनाने से पहले पोर्टफोलियो स्तर पर लिस्टिंग की जल्दी से तुलना की जा सके। BiggerPockets overview

त्वरित फ़िल्टर के रूप में यह उन प्रॉपर्टी की संख्या को कम कर सकता है जिनकी आप जांच करते हैं, लेकिन यह स्थानीय भिन्नताओं को भी छिपा सकता है जो बाद में मायने रखती हैं।

प्रॉपर्टी इन्वेस्टमेंट कैसे शुरू करें क्यों: संदर्भ और जब 50% नियम मदद करता है

प्रॉपर्टी इन्वेस्टमेंट कैसे शुरू करें सीखने वाले शुरुआती लोगों के लिए, 50% नियम एक व्यावहारिक शॉर्टकट है जो आपको लिस्टिंग की छंटाई करने और उन प्रॉपर्टी पर समय बर्बाद करने से बचने में मदद कर सकता है जिनमें कैश फ्लो होने की संभावना नहीं है। BiggerPockets overview

यह नियम सबसे अधिक सिंगल-फैमिली घरों और छोटी मल्टीफैमिली इमारतों के लिए उपयोग किया जाता है; यह वाणिज्यिक संपत्तियों या बड़े पोर्टफोलियो के लिए कम उपयुक्त है जहां विस्तृत खर्च संरचनाएं भिन्न होती हैं। BiggerPockets overview

जब आप शुरू करते हैं, तो अपने विकल्पों को कम करने और गहन देखने योग्य प्रॉपर्टी की पहचान करने के लिए नियम का उपयोग करें, फिर अंडरराइटिंग और ऋणदाता समीक्षाओं के लिए लाइन-आइटम अनुमान पर स्विच करें। Forbes Advisor explanation

शुरुआती लोगों के लिए उपयोग के मामले

एक सरल उपयोग मामला: आप लिस्टिंग स्कैन कर रहे हैं और उन लोगों को फ्लैग करना चाहते हैं जो डेट सर्विस से पहले ऑपरेटिंग लागत को कवर कर सकते हैं। 50% नियम आपको यह जल्दी से करने में मदद करता है ताकि आप अपना समय केंद्रित कर सकें। BiggerPockets overview

यह तब सबसे उपयोगी होता है जब आप एक ही बाजार में कई समान प्रॉपर्टी की तुलना करते हैं और आपको एक सुसंगत स्क्रीनिंग रूल ऑफ थम्ब की आवश्यकता होती है।

विस्तृत बजट को कब प्राथमिकता दें

आपको विस्तृत बजट पर स्विच करना चाहिए जब कोई प्रॉपर्टी प्रारंभिक स्क्रीन को पास करती है, जब स्थानीय कर या बीमा असामान्य रूप से उच्च हैं, या जब प्रॉपर्टी में ज्ञात आस्थगित रखरखाव है। NAR survey

ऋणदाता अंडरराइटिंग और पेशेवर निवेश विश्लेषण के लिए विस्तृत लाइन-आइटम अनुमान अनिवार्य हो जाते हैं।

त्वरित स्क्रीन के लिए 50% नियम की गणना और उपयोग कैसे करें

सामान्य त्वरित फॉर्मूला: अनुमानित ऑपरेटिंग खर्च ≈ सकल निर्धारित किराये का 50%, फिर मॉर्गेज से पहले नेट ऑपरेटिंग इनकम का अनुमान लगाने के लिए रिक्तता और कैपेक्स रिजर्व घटाएं। Roofstock explanation See Azibo's guide.

चरण 1, प्रॉपर्टी के लिए सकल निर्धारित किराये की पहचान करें। चरण 2, ऑपरेटिंग खर्च का अनुमान लगाने के लिए 50% लागू करें। चरण 3, डेट सर्विस से पहले अनुमानित NOI तक पहुंचने के लिए रिक्तता भत्ता और कैपेक्स रिजर्व घटाएं। Roofstock explanation

ये चरण त्वरित तुलना के लिए हैं, इसलिए जब आप कई प्रॉपर्टी की जल्दी से जांच करते हैं तो गणित को सरल और रूढ़िवादी रखें। BiggerPockets overview

चरण-दर-चरण फॉर्मूला

फॉर्मूला को इस प्रकार लिखें: अनुमानित ऑपरेटिंग खर्च = सकल निर्धारित किराया × 0.50। फिर NOI का अनुमान लगाएं: NOI ≈ सकल निर्धारित किराया × 0.50 – रिक्तता भत्ता – CapEx रिजर्व। Roofstock explanation

याद रखें कि यह NOI मॉर्गेज और वित्तपोषण लागत से पहले है; इसे केवल प्री-डेट कैश फ्लो स्क्रीन के रूप में मानें।

संक्षिप्त उदाहरण

उदाहरण प्रक्रिया: मासिक या वार्षिक सकल किराये की गणना करें, 50% खर्च अनुमान लागू करें, फिर मॉर्गेज से पहले प्रॉपर्टी द्वारा उत्पन्न किए जा सकने वाले अनुमानित NOI को देखने के लिए रिक्तता और कैपेक्स रिजर्व घटाएं। Roofstock explanation

संभावित प्री-डेट कैश फ्लो के आधार पर प्रॉपर्टी को रैंक करने के लिए परिणाम का उपयोग करें और फिर गहन समीक्षा के लिए कुछ चुनें।

इसका मतलब है कि 50% नियम सहायक होता है जब आप यह जानना चाहते हैं कि लिस्टिंग गहन विश्लेषण के योग्य है या नहीं, इसका तेज़, रूढ़िवादी अनुमान चाहिए।

निर्णय मानदंड: जब 50% नियम उपयुक्त है और जब नहीं

प्रॉपर्टी प्रकार, आयु और स्थिति, स्थानीय कर और बीमा स्तर, और अपेक्षित रखरखाव तीव्रता के आधार पर तय करें; ये कारक वास्तविक ऑपरेटिंग खर्च को 50% से ऊपर या नीचे धकेल सकते हैं। Investopedia discussion

ऋणदाताओं और औपचारिक अंडरराइटिंग को आइटमाइज़्ड खर्च बजट की आवश्यकता होती है और ऋण निर्णयों के लिए 50% शॉर्टकट पर भरोसा नहीं कर सकते। Forbes Advisor explanation

यह नियम कम लागत वाले बाजारों में रूढ़िवादी और उच्च लागत वाले बाजारों में आशावादी हो सकता है; इस पर भरोसा करने से पहले नियम की तुलना स्थानीय बेंचमार्क से करें। NAR survey

प्रॉपर्टी और बाजार कारक जो मायने रखते हैं

प्रॉपर्टी की स्थिति, अपेक्षित टर्नओवर, किराये के बाजार की मजबूती, और आप प्रॉपर्टी को कैसे प्रबंधित करने की योजना बनाते हैं, पर विचार करें क्योंकि प्रबंधन शैली लागत को प्रभावित करती है। IREM benchmarks See Obie Insurance for an insurance-focused explanation.

महत्वपूर्ण मरम्मत की आवश्यकता वाली प्रॉपर्टी या उच्च कर क्षेत्राधिकार में वे प्रॉपर्टी आमतौर पर 50% नियम के सुझाव से अधिक ऑपरेटिंग खर्च अनुपात रखेंगी।

लाइन-आइटम अनुमान पर कब जाएं

आइटमाइज़्ड अनुमान पर जाएं जब आप ऑफर करने की योजना बनाते हैं, जब कोई ऋणदाता शामिल होता है, या जब प्रॉपर्टी में ज्ञात विशेष लागतें होती हैं जैसे बाढ़ बीमा या लगातार मरम्मत। Forbes Advisor explanation

उस चरण में उद्धरण और हाल के खर्च विवरण प्राप्त करें ताकि आपकी अंडरराइटिंग स्थानीय वास्तविकता को प्रतिबिंबित करे, न कि रूल-ऑफ-थम्ब को।

अनुमान में सुधार के लिए व्यावहारिक ऑपरेटिंग-खर्च चेकलिस्ट

50% नियम में सुधार के लिए, एक संक्षिप्त चेकलिस्ट बनाएं जो ऑपरेटिंग लागतों को लाइन आइटम में विभाजित करती है: प्रॉपर्टी प्रबंधन, रखरखाव और मरम्मत, संपत्ति कर, बीमा, उपयोगिताएं, टर्नओवर लागत, और एक कैपेक्स रिजर्व। IREM benchmarks

स्क्रीन में किए गए किसी भी व्यापक अनुमान को बदलने के लिए स्थानीय तुलनीय खर्च डेटा और प्रबंधन उद्धरण का उपयोग करें। BiggerPockets overview

जब आप स्क्रीन से अंडरराइटिंग पर जाते हैं, तो इन्हें एकल 50% बकेट में मोड़ने के बजाय पूंजीगत व्यय के लिए रिजर्व और एक स्पष्ट रिक्तता भत्ता शामिल करें। Roofstock explanation

जोड़ने या सत्यापित करने के लिए लाइन आइटम

शामिल करने के लिए चेकलिस्ट लाइनें: प्रॉपर्टी प्रबंधन शुल्क, नियमित रखरखाव, एक बार का टर्नओवर मरम्मत, संपत्ति कर, बीमा, आप द्वारा भुगतान की जाने वाली उपयोगिताएं, और छत, HVAC या उपकरणों के लिए एक कैपेक्स रिजर्व। IREM benchmarks

प्रत्येक लाइन के लिए हाल के बिल या तुलनीय बाजार अनुमान प्राप्त करें ताकि आपकी अंडरराइटिंग वास्तविक लागत चालकों को प्रतिबिंबित करे।

स्थानीय बेंचमार्क कैसे बनाएं

विशिष्ट खर्च अनुपात के लिए स्थानीय प्रॉपर्टी मैनेजरों से पूछें और तुलनीय प्रॉपर्टी के लिए हाल के खर्च रिकॉर्ड का अनुरोध करें; क्रॉस-चेक के रूप में उद्योग रिपोर्ट का उपयोग करें। IREM benchmarks

जहां आपूर्ति श्रृंखला या श्रम लागत हाल ही में बदल गई है, तब तक रिजर्व को ऊपर की ओर समायोजित करें जब तक कि आप स्थानीय उद्धरणों के साथ कम अनुमानों की पुष्टि नहीं कर सकते।

50% नियम का उपयोग करते समय सामान्य गलतियाँ और नुकसान

एक लगातार त्रुटि मॉर्गेज या डेट सर्विस को 50% ऑपरेटिंग अनुमान में मोड़ना है; यह ऑपरेटिंग प्रदर्शन को वित्तपोषण विकल्पों के साथ मिश्रित करता है और कैश फ्लो की भ्रामक तस्वीर देता है। Investopedia definition

एक और आम नुकसान स्थानीय उच्च लागत वाली वस्तुओं जैसे संपत्ति कर, विशेष मूल्यांकन, या बाढ़ बीमा की अनदेखी करना है जो वास्तविक खर्च अनुपात को 50% से काफी ऊपर धकेल सकते हैं। NAR survey

बिना फॉलो-अप के नियम पर निर्भर रहना झूठे सकारात्मक उत्पन्न कर सकता है, इसलिए स्क्रीन को पास करने वाली किसी भी प्रॉपर्टी के लिए हमेशा लाइन-आइटम समीक्षा निर्धारित करें। BiggerPockets overview

शुरुआती लोग अक्सर क्या नजरअंदाज करते हैं

नए निवेशक अक्सर टर्नओवर और रिक्तता लागत को कम आंकते हैं या पुरानी प्रॉपर्टी के लिए एक सार्थक कैपेक्स रिजर्व जोड़ना भूल जाते हैं। IREM benchmarks

ये आइटम एक स्पष्ट रूप से लाभदायक स्क्रीन को एक ऐसी प्रॉपर्टी में बदल सकते हैं जिसे अधिक काम या खरीदने को उचित ठहराने के लिए कम खरीद मूल्य की आवश्यकता होती है।

झूठे सकारात्मक से कैसे बचें

हाल के खर्च विवरणों की जांच करके, संभावित मरम्मत के लिए ठेकेदार या निरीक्षक अनुमान प्राप्त करके, और 50% अनुमान की तुलना स्थानीय मैनेजर उद्धरणों से करके झूठे सकारात्मक से बचें। Forbes Advisor explanation

तब तक रूढ़िवादी रिजर्व का उपयोग करें जब तक आप विश्वसनीय स्थानीय संख्याएं प्राप्त नहीं कर लेते।

विस्तृत उदाहरण और नमूना गणना

यहां सामान्य $2,000 मासिक किराये की स्क्रीन है: $2,000 सकल किराये से शुरू करें, ऑपरेटिंग खर्च को 50% या $1,000 पर सेट करें, फिर मॉर्गेज से पहले अनुमानित NOI प्राप्त करने के लिए रिक्तता भत्ता और कैपेक्स रिजर्व घटाएं। Roofstock example

उस सरल वॉक-थ्रू के नीचे हम दिखाते हैं कि करों, बीमा या कैपेक्स में छोटे परिवर्तन परिणामों को कैसे बदल सकते हैं और त्वरित संवेदनशीलता जांच कैसे चलाएं।

कैलकुलेटर फॉर्मूला मानता है कि ऑपरेटिंग खर्च सकल किराये के 50% के बराबर है, फिर डेट सर्विस से पहले NOI का अनुमान लगाने के लिए रिक्तता और कैपेक्स रिजर्व हटाता है। Roofstock explanation

एकल उदाहरण: $2,000 मासिक किराये की वॉक-थ्रू

चरण 1: सकल किराया = $2,000। चरण 2: 50% पर ऑपरेटिंग खर्च = $1,000। चरण 3: रिक्तता भत्ता (मान लीजिए 5%) = $100। चरण 4: कैपेक्स रिजर्व (मान लीजिए 5%) = $100। मॉर्गेज से पहले परिणामी अनुमानित NOI = $2,000 – $1,000 – $100 – $100 = $800। Roofstock example

वह $800 एक प्री-डेट आंकड़ा है जिसका उपयोग आप वित्तपोषण शर्तों के बाद अपेक्षित मॉर्गेज भुगतान के खिलाफ तुलना करने के लिए कर सकते हैं।

संवेदनशीलता जांच: जब खर्च बदलता है

यदि संपत्ति कर या बीमा बढ़ता है, तो ऑपरेटिंग खर्च धारणा को 50% से ऊपर ले जाएं या कैपेक्स रिजर्व बढ़ाएं; उदाहरण के लिए प्रभावी खर्च अनुपात में 5 बिंदु की वृद्धि NOI को संबंधित राशि से कम कर देती है, जिसे आप ऊपर दिए गए सरल कैलकुलेटर में परीक्षण कर सकते हैं। NAR survey

संवेदनशीलता जांच आपको यह देखने में मदद करती है कि करों में छोटा परिवर्तन या आवश्यक छत प्रतिस्थापन निरीक्षण पर खर्च करने से पहले प्रॉपर्टी को अनाकर्षक बना देगा या नहीं।

अगले चरण: 50% स्क्रीन से पूर्ण अंडरराइटिंग तक

यदि कोई प्रॉपर्टी स्क्रीन पास करती है, तो ऑफर करने से पहले हाल के खर्च रिकॉर्ड की पुष्टि करें, प्रॉपर्टी प्रबंधन उद्धरणों का अनुरोध करें, और ज्ञात मुद्दों के लिए ठेकेदार या निरीक्षक अनुमान प्राप्त करें। IREM benchmarks

ये सत्यापन चरण आपको रूल-ऑफ-थम्ब से रक्षात्मक अंडरराइटिंग में ले जाते हैं जिसे ऋणदाता और साझेदार समीक्षा कर सकते हैं।

ऑफर से पहले क्या सत्यापित करें

पिछले 12 महीनों के खर्च रिकॉर्ड के लिए पूछें, यदि यूनिट व्याप्त है तो रेंट रोल, और हाल की मरम्मत या मूल्यांकन के किसी भी दस्तावेज़। IREM benchmarks

प्रॉपर्टी प्रबंधन और संभावित टर्नओवर कार्य के लिए अनुमानों का भी अनुरोध करें ताकि आप अनुमानों को वास्तविक उद्धरणों से बदल सकें।

स्थानीय डेटा के लिए किससे पूछें

विशिष्ट खर्च दरों के लिए स्थानीय प्रॉपर्टी मैनेजरों से बात करें, संभावित मरम्मत के लिए ठेकेदार अनुमान प्राप्त करें, और संख्याओं को अंतिम रूप देने से पहले क्षेत्रीय बेंचमार्क के लिए उद्योग रिपोर्ट से परामर्श करें। IREM benchmarks

50% स्क्रीन को बाजार-विशिष्ट ऑपरेटिंग बजट में समायोजित करने के लिए उन स्थानीय इनपुट का उपयोग करें।

सारांश और व्यावहारिक टेकअवे चेकलिस्ट

50% नियम एक रूढ़िवादी स्क्रीनिंग शॉर्टकट है जो मॉर्गेज और प्रमुख कैपेक्स को छोड़कर, सकल किराये की आय के लगभग आधे पर ऑपरेटिंग खर्च का अनुमान लगाता है। Investopedia definition

लिस्टिंग को जल्दी से छांटने के लिए इसका उपयोग करें, फिर ऑफर करने से पहले लाइन आइटम और स्थानीय बेंचमार्क की पुष्टि करें। BiggerPockets overview

तीन-पंक्ति सारांश

एक: नियम ऑपरेटिंग खर्च के लिए एक त्वरित स्क्रीन है। दो: यह मॉर्गेज और कैपेक्स को छोड़ देता है। तीन: अंडरराइटिंग से पहले स्थानीय लाइन-आइटम जांच के साथ फॉलो-अप करें। Roofstock explanation

कॉपी करने योग्य चेकलिस्ट

कॉपी करने के लिए त्वरित स्क्रीन चरण: 1) सकल किराया नोट करें, 2) ऑपरेटिंग खर्च के लिए 50% लागू करें, 3) रिक्तता और कैपेक्स रिजर्व घटाएं, 4) हाल के खर्च विवरण और मैनेजर उद्धरणों का अनुरोध करें, 5) करों और कैपेक्स पर संवेदनशीलता जांच चलाएं। IREM benchmarks

50% नियम को एक प्रारंभिक बिंदु के रूप में मानें जो आपको अपना समय केंद्रित करने में मदद करता है जहां यह सबसे अधिक मायने रखता है।

संदर्भ

• https://www.investopedia.com/terms/f/fifty-percent-rule.asp
• https://www.biggerpockets.com/blog/50-percent-rule
• https://www.forbes.com/advisor/investing/real-estate/50-percent-rule/
• https://www.roofstock.com/blog/50-percent-rule
• https://financepolice.com/advertise/
• https://www.nar.realtor/research-and-statistics/research-reports/investment-and-vacation-home-buyers-survey
• https://www.irem.org/industry-research/income-expense-analysis
• https://www.azibo.com/blog/50-rule-real-estate-screen
• https://www.landlordstudio.com/blog/50-rule-in-real-estate
• https://www.obieinsurance.com/blog/50-percent-rule-real-estate
• https://financepolice.com/category/investing/
• https://financepolice.com/homes-for-sale-under-100k/
• https://financepolice.com/how-to-finance-a-barndominium/