มองภาพรวมสถานการณ์ที่อยู่อาศัยในอเมริกา: เบบี้บูมเมอร์ไม่ยอมขาย มิลเลนเนียลซื้อไม่ได้ และ Gen Z ได้แต่นั่งดูทุกอย่างคลี่คลายไปเอง

นับตั้งแต่การระบาดใหญ่ ผู้ที่หวังจะซื้อบ้านต่างคุ้นเคยกับเรื่องเล่าหนึ่ง: การขาดแคลนสต็อกที่อยู่อาศัยและเจ้าของบ้านจำนวนมากที่ไม่ยอมย้ายออก ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยสูงกว่าอุปทานบ้านที่มีอยู่อย่างมาก แต่พลวัตนี้อาจพลิกกลับได้เร็วๆ นี้ ด้วยแรงกดดันทางประชากรศาสตร์เดียวกันที่กำลังเปลี่ยนแปลงทุกส่วนของเศรษฐกิจสหรัฐฯ

เมื่อปีที่แล้ว การขาดดุลอุปทานที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯ พุ่งสูงถึง 4.03 ล้านหน่วย โดยการก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ลดลงและราคาที่สูงทำให้ผู้ซื้อรุ่นใหม่ที่มีศักยภาพไม่สามารถเข้าถึงตลาดได้ กลุ่มมิลเลนเนียลและ Gen Z ต้องเผชิญสถานการณ์ที่ยากลำบากกว่าในตลาดที่อยู่อาศัยซึ่งยังคงถูกครอบงำโดยเบบี้บูมเมอร์ คนรุ่นเก่ายังคงคิดเป็นสัดส่วนราว 42% ของการซื้อและ 52% ของการขาย ตามข้อมูลของ Realtor.com ขณะที่สัดส่วนผู้ซื้อบ้านครั้งแรกอยู่ที่เพียง 21% ซึ่งเป็นสัดส่วนที่ต่ำที่สุดในรอบกว่าสี่ทศวรรษ

อุปทานที่ขาดแคลนเรื้อรังได้ปะทะกับกลุ่มมิลเลนเนียลและ Gen Z รุ่นพี่ที่อายุเข้าใกล้วัยที่เหมาะสมในการซื้อบ้านมากขึ้น ปัจจัยที่บรรจบกันเหล่านี้ส่งผลให้ราคาบ้านทั่วประเทศพุ่งสูงขึ้น 55% ระหว่างปี 2020 ถึง 2025 ตามรายงานที่เผยแพร่เมื่อวันจันทร์โดย Mortgage Bankers' Association (MBA) แต่ความเป็นจริงทางประชากรศาสตร์ที่กำลังเปลี่ยนแปลงในสหรัฐฯ ซึ่งประกอบด้วยประชากรสูงอายุและฐานผู้ซื้อบ้านวัยหนุ่มสาวที่หดตัวลง อาจเพียงพอที่จะพลิกเรื่องเล่านี้ได้ อย่างน้อยก็สำหรับคนส่วนใหญ่ใน Gen Z ส่วนกลุ่มมิลเลนเนียลที่รอซื้อบ้านมาอย่างอดทนหลายปี คงต้องแย่งชิงสิ่งที่เหลืออยู่กันเอง

รายงานของ MBA คาดการณ์ว่าราคาที่อยู่อาศัยจะปรับขึ้นเพียง 1% ในปีนี้ ลดลงจากที่เคยขึ้น 4% ในปี 2024 ในช่วงสองปีข้างหน้า องค์กรคาดว่าราคาบ้านจะทรงตัว ปิดฉากยุคแห่งความวุ่นวายและผันผวนของตลาดที่อยู่อาศัยสหรัฐฯ และทั้งหมดนี้อาจเป็นผลมาจากการที่ประชากรสูงอายุอย่างรวดเร็วและกลุ่มผู้ซื้อบ้านรุ่นใหม่ที่หดตัวลง

ในช่วงสองทศวรรษข้างหน้า การก่อตั้งครัวเรือน ซึ่งหมายถึงอัตราที่ผู้คนย้ายเข้าสู่ที่อยู่อาศัยใหม่ จะเริ่มชะลอตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ ตาม MBA ซึ่งจะช่วยลดความต้องการและเปิดโอกาสมากขึ้นให้ชาวอเมริกันรุ่นใหม่เข้าสู่ตลาดที่อยู่อาศัย นับเป็นข่าวดีสำหรับ Gen Z รุ่นน้องที่ยังไม่ถึงวัยซื้อบ้าน แต่อาจสายเกินไปและน้อยเกินไปสำหรับกลุ่มมิลเลนเนียลที่โชคร้าย

การแก้ไขที่ล่าช้า

หลายปีที่ผ่านมา ฝั่งอุปทานได้รับคำตำหนิส่วนใหญ่สำหรับความไม่สมดุลของตลาดที่อยู่อาศัย ผลิตภาพของอุตสาหกรรมก่อสร้างสหรัฐฯ หยุดนิ่งมาหลายทศวรรษ โดย Goldman Sachs คำนวณล่าสุดว่าผลิตภาพของภาคส่วนนี้ลดลง 0.6% ต่อปีนับตั้งแต่ปี 1965 นักวิจัยระบุว่าการชะลอตัวนี้เกิดจากอัตราการนวัตกรรมทางเทคโนโลยีที่ช้าและกฎระเบียบท้องถิ่นที่เข้มงวดขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งบั่นทอนแรงจูงใจในการก่อสร้าง 

ผลลัพธ์คืออุปทานที่อยู่อาศัยที่ไม่เพียงพออย่างเรื้อรัง ซึ่งเป็นปัญหาที่ทวีความรุนแรงขึ้นในช่วงหลายปีที่ผ่านมาจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น

แต่การเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ครั้งต่อไปในตลาดที่อยู่อาศัยอาจมาจากฝั่งอุปสงค์ หรือพูดให้ชัดกว่านั้นคือจากการขาดหายไปของอุปสงค์ การก่อตั้งครัวเรือนคาดว่าจะชะลอตัวลงในปีต่อๆ มา เนื่องจากการสูงวัยของประชากร อัตราการเจริญพันธุ์ต่ำ กลุ่มประชากรผู้ใหญ่วัยหนุ่มสาวที่เล็กลง และการอพยพที่ลดลง ตามรายงานของ MBA 

เบบี้บูมเมอร์ที่อายุมากที่สุดตอนนี้อยู่ในวัย 80 ปีแล้ว และการยึดครองตลาดที่อยู่อาศัยของพวกเขาน่าจะเริ่มผ่อนคลายในปีต่อๆ มา เมื่อมีคนย้ายเข้าสถานดูแลผู้สูงอายุหรือเสียชีวิตมากขึ้น ขณะเดียวกัน กลุ่ม Gen Z ที่กำลังเข้าสู่วัยซื้อบ้านนั้นเป็นกลุ่มที่มีขนาดเล็กกว่ารุ่นก่อน เมื่อรวมกับการอพยพสุทธิที่ลดลงและการเติบโตของประชากรโดยรวมที่ชะลอตัว ผลลัพธ์คืออุปสงค์ที่อ่อนตัวลงพร้อมกับอุปทานที่ดีขึ้น

แต่การเปลี่ยนแปลงนั้นน่าจะเกิดขึ้นไม่เร็วพอที่มิลเลนเนียลจะได้ประโยชน์มากนัก รายงานของ MBA ประเมินว่าอุปทานที่อยู่อาศัยอาจเพิ่มขึ้น 10.6 ถึง 14.6 ล้านหน่วยระหว่างปี 2026 ถึง 2035 ซึ่งน่าจะเกินอุปสงค์ที่คาดการณ์ไว้ราว 11 ล้านหน่วยในช่วงเวลาเดียวกัน การคาดการณ์นี้อาจเป็นสัญญาณที่ดีสำหรับ Gen Z จำนวนมากที่รอดูตลาดได้อีกหนึ่งทศวรรษหรือมากกว่านั้น แต่รุ่นพี่ของพวกเขาอาจพลาดโอกาสนั้นไปแล้ว 

"บางทีสำหรับคนรุ่นใหม่ อาจมีบ้านเพียงพอ และเราอาจเห็นการเปลี่ยนแปลงเล็กน้อย แต่สำหรับคนอายุปลาย 30 หรือต้น 40 ปี ฉันไม่แน่ใจว่ามันจะเปลี่ยนแปลงมากนัก" Cristian DeRitis นักเศรษฐศาสตร์หัวหน้าสายรองของ Moody's เคยบอกกับ Fortune

แนวโน้มเหล่านี้น่าจะยังคงอยู่ต่อไป และอาจเร่งตัวขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป อัตราการเกิดในสหรัฐฯ ลดลงอย่างต่อเนื่องมาเกือบสองทศวรรษ หมายความว่าแต่ละรุ่นที่อายุเข้าสู่วัยซื้อบ้านจะน่าจะมีขนาดเล็กกว่ารุ่นก่อน หากไม่มีการอพยพเพิ่มขึ้น 

ปีที่แล้วถือเป็นครั้งแรกในรอบอย่างน้อยครึ่งศตวรรษที่มีคนออกจากสหรัฐฯ มากกว่าคนที่ย้ายเข้ามา เพื่อตอบสนองต่อการเข้มงวดนโยบายต่อต้านผู้อพยพของรัฐบาลทรัมป์ การคาดการณ์ส่วนใหญ่รวมถึงจาก Congressional Budget Office คาดว่าการอพยพสุทธิจะกลับมาเป็นบวกในปีต่อๆ มา แม้ว่าผู้เชี่ยวชาญจาก Brookings Institution จะเตือนว่าหากสหรัฐฯ กลายเป็นจุดหมายปลายทางที่น่าดึงดูดน้อยลงอย่างถาวรสำหรับผู้อพยพระหว่างประเทศ ประเทศก็อาจต้องเผชิญกับการลดลงของประชากร

แน่นอนว่าอุปทานอาจไม่พองตัวในอัตราที่รวดเร็วอย่างที่ผู้ซื้อบ้านหลายคนหวัง เบบี้บูมเมอร์ที่เป็น empty nester ยังคงครองสัดส่วนบ้านหลังใหญ่เกือบสองเท่าของครอบครัวมิลเลนเนียล ตามข้อมูลของ Redfin และหลายคนไม่ได้วางแผนจะย้ายออกในเร็วๆ นี้ เบบี้บูมเมอร์ส่วนใหญ่บอกว่าตั้งใจจะ "แก่ตัวในบ้านของตัวเอง" อาศัยอยู่ในบ้านตลอดช่วงเกษียณอายุและพึ่งพาการดูแลที่บ้าน ซึ่งเป็นแนวโน้มที่ไม่ช่วยแก้ปัญหาสต็อกที่อยู่อาศัยของประเทศในอนาคตอันใกล้มากนัก การสำรวจของ Redfin อีกชิ้นเมื่อปีที่แล้วพบว่าเบบี้บูมเมอร์ราวหนึ่งในสามบอกว่าไม่มีแผนจะขายบ้านเลย และอีก 30% ไม่วางแผนจะขายในอีกอย่างน้อยหนึ่งทศวรรษ

การเปลี่ยนแปลงทางประชากรศาสตร์ของอเมริกากำลังปรับเปลี่ยนทุกอย่างตั้งแต่กำลังแรงงานไปจนถึงการลงทะเบียนเรียนในมหาวิทยาลัย แต่เมื่อพูดถึงที่อยู่อาศัย แรงกดดันด้านประชากรกำลังเผชิญกับคู่ต่อสู้ที่แข็งแกร่งที่กลุ่มมิลเลนเนียลรู้จักดีอยู่แล้ว นั่นคือเบบี้บูมเมอร์ที่ไม่มีเจตนาจะก้าวออกไป 

เรื่องนี้เผยแพร่ครั้งแรกบน Fortune.com