การประดิษฐ์ห้างสรรพสินค้าฟิลิปปินส์ใหม่

โดย Jomarc Angelo M. Corpuz, นักเขียนคอนเทนต์และฟีเจอร์พิเศษ

เนื่องจากเศรษฐกิจของประเทศมากกว่า 70% เกิดจากการบริโภคของครัวเรือน หลายคนจึงมองว่าฟิลิปปินส์เป็นเศรษฐกิจที่ขับเคลื่อนด้วยผู้บริโภค ข้อเท็จจริงนี้ได้รับการเน้นย้ำจากห้างสรรพสินค้าเกือบ 1,000 แห่งที่มีอยู่ในประเทศ ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความเคารพของชาวฟิลิปปินส์ที่มีต่อการช็อปปิ้งและการรับประทานอาหารนอกบ้านว่าเป็นสิ่งที่พวกเขาทำเพื่อผ่อนคลายและไม่สามารถอยู่ได้หากปราศจากมัน มาหลายทศวรรษแล้ว ห้างสรรพสินค้าในฟิลิปปินส์เป็นสัญลักษณ์ของความก้าวหน้าในพื้นที่ที่สร้างขึ้น ในขณะเดียวกันก็เป็นศูนย์กลางทางสังคมและที่หลบภัยจากอากาศร้อนแผดเผาของประเทศ

อย่างไรก็ตาม ห้างสรรพสินค้าแบบดั้งเดิมเหล่านี้ซึ่งครั้งหนึ่งเคยถูกกำหนดโดยห้างสรรพสินค้า บูติกแฟชั่น และศูนย์อาหาร กำลังถูกเลิกใช้อย่างค่อยเป็นค่อยไปโดยผู้พัฒนาเพื่อสนับสนุนศูนย์การค้าแบบหลากหลายหน้าที่

"ห้างสรรพสินค้าแบบดั้งเดิมขับเคลื่อนด้วยการค้าปลีกหรือการช็อปปิ้งเป็นหลัก ยึดโยงกับซูเปอร์มาร์เก็ตหรือห้างสรรพสินค้า พร้อมด้วยแนวคิดแฟชั่นและร้านอาหารและเครื่องดื่ม (F&B) และร้านค้าเฉพาะทางบางแห่ง โดยปกติจะเป็นรูปแบบกล่องปิดล้อม" Christine T. Coqueiro รองประธานฝ่ายพัฒนาธุรกิจค้าปลีกของ Rockwell Land Corp. กล่าวกับ BusinessWorld ทางอีเมล "ในขณะที่ศูนย์การค้าแบบหลากหลายหน้าที่เน้นแนวคิดการผสมผสานระหว่างการทำงานและการเล่น เป็นการพัฒนาที่ผสานการช็อปปิ้ง การรับประทานอาหาร การใช้ชีวิต และการทำงานเข้าด้วยกัน เป้าหมายคือมอบประสบการณ์ที่ไม่เหมือนใครให้แก่ลูกค้า"

แม้ว่าการระบาดใหญ่จะเร่งการพัฒนานี้ แต่ผู้เชี่ยวชาญได้คาดการณ์ว่าปรากฏการณ์นี้จะเกิดขึ้น แม้ว่าข้อมูลของห้างสรรพสินค้าในฟิลิปปินส์จะหาได้ยากในพื้นที่นี้ แต่ผู้ค้าปลีกในสหรัฐอเมริกาคาดว่าจะปิดร้านค้าได้มากถึง 80,000 ร้านภายในปี 2028 ตามข้อมูลของบริษัทบริการทางการเงิน UBS Global ที่น่ากังวลมากกว่านั้นคือข้อมูลจาก Capital One Shopping Research คาดการณ์ว่าห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ถึง 87% จะปิดตัวลงในทศวรรษหน้า

มีหลายปัจจัยที่เป็นสาเหตุของแนวโน้มนี้ ซึ่งสำคัญที่สุดคือการเพิ่มขึ้นของการช็อปปิ้งออนไลน์ สำหรับบางคน การช็อปปิ้งออนไลน์สะดวกกว่าการไปห้างสรรพสินค้าแบบดั้งเดิมมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากกำลังมองหาสินค้าที่หายากเป็นพิเศษ แทนที่จะเดินไปรอบๆ ห้างสรรพสินค้าเป็นเวลาหลายชั่วโมงเพื่อค้นหา โดยทั่วไปแล้วจะตรงไปตรงมาในการหาผลิตภัณฑ์ที่คล้ายกันผ่านร้านค้าออนไลน์โดยไม่ต้องยุ่งยากกับการใช้เงินซื้อน้ำมันหรือติดอยู่กับการเดินทางผ่านฝูงชนจำนวนมาก

การช็อปปิ้งออนไลน์กำลังผสานคุณสมบัติทางสังคมของห้างสรรพสินค้าแบบดั้งเดิมอย่างช้าๆ เช่นกัน เป็นความจริงที่เพื่อนและครอบครัวยังคงสามารถพบปะ เยี่ยมชมศูนย์อาหาร และดูหนังร่วมกันในห้างสรรพสินค้าแบบดั้งเดิม แต่เนื่องจากคนรุ่นใหม่มีความชอบที่จะเชื่อมต่อผ่านโซเชียลมีเดียและเกมออนไลน์ ห้างสรรพสินค้าจึงถูกละทิ้งไปจากการเป็นสถานที่หลักในการเข้าสังคม ปัจจุบัน แพลตฟอร์มโซเชียลมีเดียได้กลายเป็นศูนย์กลางของการเข้าสังคมดิจิทัล และการขายผ่านโซเชียลได้กลายเป็นประสบการณ์การช็อปปิ้งออนไลน์ยอดนิยม

อีกปัจจัยหนึ่งสำหรับการเปลี่ยนแปลงนี้คือต้นทุนการดำเนินงานร้านค้าหน้าร้านที่เพิ่มขึ้นเมื่อเปรียบเทียบกับเว็บไซต์อีคอมเมิร์ซ การดำเนินธุรกิจในร้านค้าหน้าร้านมาพร้อมกับค่าใช้จ่ายที่สูงขึ้นอย่างมาก รวมถึงค่าเช่า สาธารณูปโภค การจ้างงาน และการบำรุงรักษาประจำวัน ดังนั้น ต้นทุนที่เพิ่มขึ้นของการดำเนินงานพื้นที่ค้าปลีกจริงกำลังกระตุ้นให้แบรนด์หลายแห่งละทิ้งห้างสรรพสินค้าและเปลี่ยนไปใช้แพลตฟอร์มอีคอมเมิร์ซแทน

สิ่งนี้ได้ผลักดันให้ห้างสรรพสินค้ากำหนดตัวเองใหม่เป็นพื้นที่การค้าหรือโครงการพัฒนาแบบผสมผสานที่ตอบสนองความต้องการที่หลากหลายของตลาด

"เราได้เริ่มหันออกจากรูปแบบห้างสรรพสินค้ากล่องแบบดั้งเดิมมากแล้ว" คุณ Coqueiro อธิบาย "ด้วยการแข่งขันที่รุนแรง จึงมีความจำเป็นต้องใช้ความคิดสร้างสรรค์และทำให้ตัวเองแตกต่างจากคนอื่น แม้ว่าจะเป็นการระบาดใหญ่ที่เร่งอีคอมเมิร์ซ แต่การสิ้นสุดของมันคือสิ่งที่ขับเคลื่อนแนวคิดการช็อปปิ้งที่เน้นประสบการณ์มากขึ้น — จึงทำให้เกิดศูนย์การค้าแบบหลากหลายหน้าที่มากขึ้น ตัวอย่างที่ดีของสิ่งนี้คือ The Proscenium ซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารสำนักงาน โรงละครศิลปะการแสดง หน่วยที่อยู่อาศัย โรงเรียนแฟชั่น และร้านอาหารและบาร์ พื้นที่นี้รู้สึกมีชีวิตชีวาและมีพลังตั้งแต่เช้าตรู่จนถึงเย็นมืด"

เนื่องจากปัจจัยเหล่านี้ เจ้าของห้างสรรพสินค้ากำลังดำเนินกลยุทธ์เพื่อพัฒนาควบคู่ไปกับสภาพแวดล้อมการค้าปลีก ตามการศึกษาที่ดำเนินการโดยสภาพัฒนาเศรษฐกิจระหว่างประเทศ (IEDC) ห้างสรรพสินค้าแบบดั้งเดิมยังคงมีพื้นฐานที่แข็งแกร่งที่ทำให้น่าสนใจสำหรับผู้พัฒนา เช่น ทำเลที่ตั้งในตลาดที่เติบโตเต็มที่ การแข่งขันโดยตรงน้อยที่สุด และการเข้าถึงเครือข่ายการขนส่งระดับภูมิภาคที่แข็งแกร่ง รวมถึงทางหลวงของรัฐและท้องถิ่น

คุณ Coqueiro ยังเสริมว่าโฟกัส รูปแบบ และตัวชี้วัดประสิทธิภาพหลักของแนวคิดทั้งสองแตกต่างกันโดยสิ้นเชิง เนื่องจากมีวัตถุประสงค์ที่แตกต่างกัน ห้างสรรพสินค้ามุ่งเน้นไปที่รายได้และการจราจรเป็นหลัก ในขณะที่ศูนย์การค้าเน้นประสบการณ์มากกว่า

"[โครงการพัฒนาแบบผสมผสาน] เหมาะสำหรับสถานประกอบการค้าปลีก/F&B เพราะมีพนักงานออฟฟิศและผู้อยู่อาศัยเป็นพื้นที่รองรับโดยตรง จึงมีตลาดที่ถูกจับได้ และเป็นตลาดที่มักจะมีความผูกพันที่แข็งแกร่งกับร้านค้าปลีกและพื้นที่โดยรวม เนื่องจากมีความรู้สึกเป็นเจ้าของและเป็นส่วนหนึ่ง การมีองค์ประกอบทั้งสามอย่าง — การใช้ชีวิต การทำงาน และการเล่น — ส่งผลต่อความสามารถในการทำกำไรของรูปแบบนี้" เธออธิบาย

ความแตกต่างในโฟกัสและวัตถุประสงค์นี้เน้นย้ำถึงการเน้นที่เพิ่มขึ้นในสภาพแวดล้อมที่เน้นประสบการณ์ เตรียมพื้นที่สำหรับการมองอย่างลึกซึ้งยิ่งขึ้นว่าพื้นที่เหล่านี้ให้ความสำคัญกับไลฟ์สไตล์มากกว่าธุรกรรมเพียงอย่างเดียวอย่างไร

"ทุกอย่างเกี่ยวกับประสบการณ์ไลฟ์สไตล์ที่ไม่เหมือนใครที่พื้นที่เหล่านี้นำมาสู่ลูกค้า มากกว่าสภาพแวดล้อมเชิงธุรกรรมที่รูปแบบห้างสรรพสินค้าแบบดั้งเดิมเสนอ" คุณ Coqueiro กล่าว

นอกจากนี้ การวิเคราะห์ของ IEDC เกี่ยวกับห้างสรรพสินค้าเกือบ 400 แห่งที่ปิดตัวลงตั้งแต่ปี 1980 พบว่าไม่มีแห่งใดเปิดใหม่ในรูปแบบเดิมเลย แต่ผู้พัฒนาถูกบังคับให้คิดใหม่และเปลี่ยนวัตถุประสงค์ของอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่เหล่านี้ เกือบหนึ่งในสามได้รับการบูรณะและเช่าใหม่อย่างครอบคลุม แม้ว่าจะมีผลลัพธ์ที่หลากหลาย ประมาณ 18% ถูกรื้อถอนและถูกแทนที่ด้วยรูปแบบค้าปลีกใหม่ โดยส่วนใหญ่เป็นศูนย์กำลังบิ๊กบ็อกซ์ อีก 11% ถูกผสานกับการใช้งานอื่นๆ เพื่อปรับปรุงระดับการเข้าพัก โดยพื้นฐานแล้วทำให้เป็นโครงการพัฒนาแบบผสมผสาน

"หนึ่งในความท้าทายที่ใหญ่ที่สุดคือต้องแน่ใจว่าคุณรู้อย่างแน่ชัดว่าตลาดโดยตรงของคุณต้องการอะไร เพื่อให้องค์ประกอบทั้งหมดที่คุณใส่ในศูนย์การค้าจะเจริญเติบโตและเติมเต็มกัน สร้างสภาพแวดล้อมที่มีพลังและมีส่วนร่วม" คุณ Coqueiro ให้ความเห็น

ในขณะที่ผู้พัฒนายังคงจินตนาการพื้นที่เหล่านี้ใหม่แทนที่จะละทิ้งไปทั้งหมด คำถามตอนนี้เปลี่ยนจากว่าห้างสรรพสินค้าแบบดั้งเดิมจะอยู่รอดหรือไม่ ไปสู่การที่พวกเขาจะปรับตัวอย่างไรภายในภูมิทัศน์การค้าปลีกที่เน้นประสบการณ์มากขึ้น

"ฉันไม่คิดว่าห้างสรรพสินค้าแบบดั้งเดิมจะหายไปอย่างสมบูรณ์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในฟิลิปปินส์ซึ่งเรามีวัฒนธรรมห้างสรรพสินค้าที่แข็งแกร่ง อย่างไรก็ตาม ห้างสรรพสินค้าจะพัฒนาเพื่อรวมพื้นที่หรือจุดที่กระตุ้นสภาพแวดล้อมทางสังคมแบบเดียวกับที่ศูนย์การค้าเสนออย่างแน่นอน" คุณ Coqueiro สรุป