川普下令房利美和房地美購買2000億美元抵押貸款證券以壓低房貸利率

川普總統已指示房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)購買價值2,000億美元的抵押貸款證券,使白宮直接介入住房金融並推低抵押貸款利率。

這項決定震撼了市場,降低了新抵押貸款債券的風險溢價,並推高了建築商股票。

這不是來自聯準會。而是直接來自總統。這也不是建議。

如果這些機構完成全部購買,這將是美國歷史上首次由在任總統通過政府支持的住房巨頭下令進行這種直接資產購買。

川普掌控抵押貸款政策並使聯準會靠邊站

聯準會通常在利率方面握有決定權。他們購買國債和抵押貸款債券,但只在他們認為經濟需要幫助時才這樣做。但這次不是這樣。川普這樣做是為了降低抵押貸款成本……而且要快。

根據分析師的說法,2,000億美元的數字不如聯準會過去所做的那麼大,但仍足以使利率降低約0.25%。

效果很快就顯現了。彭博社報導,自宣布以來,抵押貸款債券利差降低了0.18個百分點。這種變化不會自己發生。它是在命令之後直接出現的。

領導聯邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency)的Bill Pulte毫不掩飾。「這就是像經營企業一樣管理事情的好處,你對現金有選擇權,」他說。「我們專注於以前所未有的方式利用房利美和房地美。」

並非所有人都喜歡他們所看到的。來自Baird & Co.的Kirill Krylov稱其為紅旗。「明確購買資產以操縱抵押貸款利率,將政治風險重新引入一個十多年來一直試圖遠離此類做法的市場,」他寫道。

這一切都是在川普數月的施壓之後發生的,他一直告訴聯準會降息。現在他以自己的方式去做,不再等待。他明確表示,如果聯準會行動不夠快,他就會出手。

哥倫比亞法學院的Jeffrey Gordon也不拐彎抹角。「行政部門進行相當於一種貨幣政策的做法開創了新的先例,並削弱了聯準會的獨立性,」他說。他指出,住房負擔能力不在聯準會的職權範圍內,但抵押貸款市場仍與整體利率的設定方式相關。

白宮倚重政府支持企業(GSEs),同時IPO問題累積

在2008年崩盤之前,總統沒有這種控制權。但在救助之後,房利美和房地美被置於政府監管之下。大多數政府都保持不干預。但川普不遵循那個套路。他的團隊將它們視為改變抵押貸款市場的工具,並且正在使用它。

代表美國社區房屋貸款機構(Community Home Lenders of America)的Rob Zimmer表示,10年期債券和抵押貸款利率之間的利差長期以來一直過高。「年輕買家受到了懲罰,」他說。「這絕對會幫助首次購房者,以及其他人。」

現在人們在問:IPO會發生什麼?川普曾談到讓房利美和房地美上市。但這個新計畫使這變得不確定。這些機構已經開始在幕後購買更多債券。那看起來像是IPO的準備工作。現在,沒有人確定它是否還朝那個方向發展。

來自DoubleLine Capital的Vitaliy Liberman表示,完全移交給公眾的想法可能已經終結。「每個人對IPO的看法是政府將完全把它們交給公眾,」他說。「但這表明不會發生,因為他們已經明白這是一個重要的工具,如果他們將其釋放到外界,他們就失去了控制權。」

投資者擔心利潤,同時白宮持續施壓

總統不談論投資者利潤。他專注於保持抵押貸款利率低位。這就是緊張所在。摩根大通分析師直言不諱。在今天降低借貸成本的推動與房利美和房地美應該帶來的長期資金之間存在衝突。

這不是什麼副業項目。它正成為川普住房和經濟策略的核心。而且它是在國家面臨數十年來最嚴重的負擔能力危機之一時出現的。白宮不是等待利率下降,而是通過使用政府支持企業向抵押貸款系統注入更多資金來強制解決這個問題。

這可能也不是最後一次。沒有規則阻止川普下令進行更多購買。大門為更多購買敞開。政府支持企業已經處於聯邦控制之下,而隨著這項命令,這種控制只會更加緊密。

市場正密切關注。投資者現在陷入兩難,是買入作為政策工具的公司,還是遠離不確定的利潤。但川普已經明確表示:他還沒有用完這些槓桿。而且沒有人知道它會在哪裡停止。

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