為何舊房在2025年價格超過新房

在過去50年的大部分時間裡，全國範圍內新房的價格高於現有房屋。但由於建商策略、住宅設計變化和新建房過剩，這一趨勢已經逆轉。

美國房地產市場正在發生一些奇怪的事情。在全國層面，新房的售價低於現有房屋。

6月，現有房屋的中位數售價為441,500美元，而新房的中位數售價為401,800美元。自1968年以來，總計690個月中，新房僅有22次價格低於現有房屋。從1982年6月到2024年5月，這種情況僅發生過兩次，而在整個1990年代，這種倒轉現象完全沒有出現過。然而，自2024年5月以來，這種市場倒轉已經出現了七次，今年4月至6月每個月都在發生，這是我們獲得的最新數據。6月的差距創下了紀錄：新房售價比現有房屋低9%，打破了之前3%折扣的紀錄。

當經濟學家看到數據看起來不合常理時，本能反應是尋找缺失的因素。Veros房地產解決方案公司（提供房地產市場分析和預測的公司）的首席經濟學家Eric Fox這樣說：如果一個圖表看起來不合理，通常有一個隱藏的變量可以解釋它。也就是說，一旦你發現表面下發生的事情，這些數字就不會像看起來那麼奇怪。

一個好的起點是查看具體細節，哪怕只是為了了解什麼沒有發生。

Kevin Weingarten有一位買家正在簽約購買位於賓夕法尼亞州Chalfont的一套三臥室、兩個半浴室的連棟住宅。它距離費城市中心30英里；走611號公路，大約45分鐘就能到達，這是一段可以應付但並不總是愉快的通勤路程。它距離Trenton（通往紐約市的最近的新澤西州交通站）足夠遠，避開了長途通勤人群，從而使價格保持較低。

這套由Foxlane Homes建造的2,000平方英尺的單元擁有買家想要的開放式廚房和客廳設計。如果使用建商的抵押貸款和產權公司，他們還會贈送一個露台和一個完工的地下室。這裡沒有豪華設施——基本的櫥櫃和地板，一切都可以升級——但它是全新的、乾淨的，而且位於Central Bucks學區，這對家庭來說是一個很大的吸引力。售價：620,000美元。

52歲的Weingarten在費城郊區銷售房屋已有13年，此前他曾擔任建商的項目經理多年，這使他對房地產市場的兩面都有清晰的認識。他說，很難在Chalfont附近找到可比的二手房。現有的連棟住宅，當它們出現時，售價比新建房便宜10%到15%。但它們很稀少，庫存一直很緊張。

這正是你所預期的。在其他條件相同的情況下，一套新房與旁邊的現有房屋相比，幾乎肯定會更貴。新房憑藉其石英檯面、全新的家電、新鮮的油漆，以及沒有可能困擾二手房的地毯污漬或霉味，而能夠要求更高的價格。

所以，如果人們並沒有突然偏好舊房而非新房，而像Weingarten這樣的房地產經紀人說確實沒有，那麼什麼能解釋總體、全國層面數據中的異常現象呢？

第一個線索與建商的行為有關。

全國住宅建築商協會(NAHB)表示，自2024年6月以來，60%的住宅建築商使用了銷售激勵措施，30%降低了價格。激勵措施可能意味著利率買斷、協助支付成交費用，或免費升級，這些都能降低實際價格而不改變標價。

現有房主也在做出讓步，雖然頻率較低。線上房地產經紀公司Redfin發現，2025年第一季度近40%的房屋銷售涉及賣家支付某些費用，無論是維修還是成交費用。實際上，這意味著新房的中位數銷售價格低估了實際折扣，因為許多讓步並未在數據中顯示出來。

這些「贈品」並未傷害大型建商。

追蹤Lennar和NVR等公司的SPDR標普住宅建築商ETF今年上漲了12%，超過了標普500指數10%的漲幅。上市建商即使在提供讓步的情況下仍在賺錢，儘管大多數公司的毛利率正在收縮。Meritage Homes（市值53億美元）的毛利率從2022年的29%降低到去年的25%，而NVR（市值228億美元）自2022年以來毛利率降低了2%。KB Home（市值42億美元）經歷了3%的下降，而Lennar（市值333億美元）在同期降低了5%。

更緊的利潤率可能源於建商專注於較小的房屋，這使得在任何給定的土地上能建造更多的單元。

新房的平均面積自2015年達到2,736平方英尺的峰值以來已經縮小了近400平方英尺。目前約2,300平方英尺的平均水平回到了大衰退後最後一次看到的水平。建商正在瞄準可負擔性，建造更小的房屋、連棟住宅和公寓。這拉低了中位數銷售價格，即使每平方英尺的價格繼續穩步上升，從2016年的約127美元增加到今天的231美元。

「建商在疫情期間過度建造了，」Redfin的首席經濟學家Daryl Fairweather說。建商沒有像那些在2011年至2022年購買房屋的人那樣，享有持有4%抵押貸款的奢侈。他們需要移動庫存，所以他們降低價格並提供優惠，以便將房屋從賬面上移除，交到願意支付當今6%以上抵押貸款利率的人手中。這使得建商在價格上比你我更靈活。

全國房地產經紀人協會的首席經濟學家Lawrence Yun表示，自疫情前以來，現有房主的房產價值增加了49%。這種資產增值以及房主緊抓著他們現有的低於4%的抵押貸款，使他們不願降低要價。相反，他們選擇留在原地，限制了供應。Yun說，現有房屋的庫存約為四個月，而6月份新房庫存是這個數字的兩倍多。

面對供應過剩，建商不得不調整。更多的激勵措施和積極的定價是結果。現有業主，被鎖定在低成本抵押貸款中，選擇按兵不動。奇怪的價格倒轉是這一切的副產品。

Veros的Fox說，還有一個人口統計學上的變化。

1981年，中位數購房者年齡為31歲。如今是56歲。這種轉變改變了人們的需求。50多歲和60多歲的買家可能準備縮小規模，但他們並不尋找擠在小地塊上的三層連棟住宅。因為地塊較小，建商向上建造，這意味著更多的樓梯。許多年長的買家更喜歡在成熟社區中的單層房屋，外部空間更大，內部樓梯更少。這使得舊房更具吸引力。

拼圖的另一部分是誰在進行建造。Veros房地產解決方案的高級研究經濟學家Reena Agrawal指出，大型全國性建商比小型公司有更多空間降低價格或提供激勵措施。而市場已經向他們傾斜。

全國住宅建築商協會報告，2024年前十大建商佔所有新單戶住宅成交的44.7%，創下紀錄，而1989年為8.7%，2018年為31.5%。這種集中意味著中位數價格現在反映的是大型、高產量公司的行為，而非小型本地企業，而這些公司能夠以其他公司無法做到的方式提供更優惠的交易。

新舊房價格異常現象能持續嗎？目前來看，是的。建商仍有庫存需要移動。以供應月數衡量的新房庫存目前為9.2個月，比追溯到1963年的平均水平高出3個多月。他們將繼續提供激勵措施。新房將繼續變小。經濟學家表示，這種倒轉可能會再持續一兩年。但隨著時間推移，今天的新房成為明天的現有房屋庫存。除非房屋尺寸持續縮小，否則數字必須趨同。

「建商有強烈的動機進行調整，」Fox說。「一旦他們清理庫存，他們將能夠收取更高的價格。」

這是關鍵點。這不會成為新常態。新房不可能長期保持比現有房屋更便宜。畢竟，它們是全新的，買家仍會為此支付溢價。不過，現在值得關注，因為這種奇怪的分化說明了供應來自何處，以及建商如何重塑市場。