ทุกคนอยากออกจากแคลิฟอร์เนีย ผู้เกษียณอายุควรทำตามกระแสหรือไม่?

โพสต์ ทุกคนอยากออกจากแคลิฟอร์เนีย แล้วผู้เกษียณอายุควรทำตามฝูงชนไหม? ปรากฏครั้งแรกใน 24/7 Wall St.

คู่สามีภรรยาวัยต้นเจ็ดสิบนั่งอยู่ในบ้านแคลิฟอร์เนียที่ผ่อนหมดแล้ว และมองดูรูปแบบที่คุ้นเคยเกิดขึ้นซ้ำแล้วซ้ำเล่า เพื่อน ๆ ย้ายไปเท็กซัส เทนเนสซี แอริโซนา และฟลอริดา ถูกดึงดูดด้วยภาษีที่ต่ำกว่า ที่อยู่อาศัยที่ถูกกว่า และคำสัญญาว่าเงินเกษียณจะใช้ได้นานขึ้น ความล่อใจนั้นเข้าใจได้ ในทางทฤษฎี การขายบ้านในแคลิฟอร์เนียและย้ายถิ่นฐานสามารถปลดล็อคส่วนทุนในบ้านได้หลายแสนดอลลาร์ในขณะที่ลดค่าใช้จ่ายประจำวัน

แต่การเกษียณอายุไม่ได้อยู่แค่ในทางทฤษฎี ลูกหลานของคู่นี้อยู่ใกล้ ๆ แพทย์ที่คุ้นเคย และด้วยกฎภาษีทรัพย์สินของแคลิฟอร์เนีย พวกเขาจ่ายเพียงเศษเสี้ยวของสิ่งที่ผู้ซื้อรายใหม่จะต้องจ่ายสำหรับบ้านหลังเดียวกัน คำถามไม่ใช่ว่ารัฐอื่นถูกกว่าหรือไม่ คำถามคือการประหยัดนั้นมากพอที่จะชดเชยกับการละทิ้งชีวิตที่พวกเขามีอยู่แล้วหรือไม่ นี่คือสิ่งที่การคำนวณบอกจริง ๆ

ทำไมกระแสการอพยพออกจึงยังคงดำเนินต่อไป

แคลิฟอร์เนียยังคงสูญเสียผู้อยู่อาศัยให้กับรัฐต่าง ๆ เช่น เท็กซัส แอริโซนา เนวาดา เทนเนสซี ไอดาโฮ และฟลอริดา เหตุผลไม่ยากที่จะหา ค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยยังคงอยู่ในระดับสูงที่สุดในประเทศ ภาษีสูงชัน ประกันบ้านกลายเป็นเรื่องยากขึ้นเรื่อย ๆ ในบางพื้นที่ที่เสี่ยงต่อไฟป่า และหลายคนกำลังมองหาพื้นที่มากขึ้นและค่าครองชีพที่ต่ำกว่า บางคนยังหงุดหงิดกับการจราจร กฎระเบียบ ปัญหาคนไร้บ้าน หรือการเมืองของรัฐและท้องถิ่น ไม่ว่าแรงจูงใจจะเป็นอะไร ความดึงดูดทางการเงินในการออกไปนั้นเป็นเรื่องจริง

อย่างไรก็ตาม ผู้เกษียณอายุมักมีประสบการณ์กับแคลิฟอร์เนียแตกต่างจากครอบครัวที่ยังทำงาน คู่สามีภรรยาที่มีบ้านที่ผ่อนหมดแล้ว ครอบครัวอยู่ใกล้ ๆ มีแพทย์ประจำ และใบเรียกเก็บภาษีทรัพย์สินที่ได้รับการคุ้มครองด้วยการเป็นเจ้าของมาหลายสิบปีอาจได้รับการปกป้องจากค่าใช้จ่ายหลายอย่างที่ผลักดันให้คนใหม่และครัวเรือนที่อายุน้อยกว่าออกไป คำถามไม่ใช่ว่ารัฐอื่นถูกกว่าหรือไม่ คำถามคือการประหยัดนั้นมากพอที่จะพิสูจน์การทิ้งความสัมพันธ์ กิจวัตร และข้อได้เปรียบทางการเงินที่พวกเขามีอยู่แล้วหรือไม่

ทางเลือกที่ 1: คนที่เลือกอยู่ในแคลิฟอร์เนีย

มาตรา 13 ทำงานหนักอย่างเงียบ ๆ บ้านที่ซื้อในช่วงทศวรรษ 1990 ในราคา 250,000 ดอลลาร์ อาจได้รับการประเมินในวันนี้ที่ประมาณ 400,000 ดอลลาร์หลังจากเพดานรายปี 2% แม้ว่าจะขายได้ในราคา 1.4 ล้านดอลลาร์ ที่อัตราผลบังคับใช้ประมาณ 1.1% นั่นคือใบเรียกเก็บภาษีทรัพย์สินใกล้เคียง 4,400 ดอลลาร์ ในขณะที่ผู้ซื้อรายใหม่ที่ 1.4 ล้านดอลลาร์จะต้องจ่ายใกล้เคียง 15,400 ดอลลาร์ ช่องว่างรายปี 11,000 ดอลลาร์นั้น เมื่อคิดไปข้างหน้า เป็นรายการเดียวที่ใหญ่ที่สุดที่ทำงานเพื่อประโยชน์ของคนที่เลือกอยู่

สมมติว่าคู่นี้รับประกันสังคมโดยอิงจากค่าเฉลี่ยที่ปรับตามค่าจ้างของ 35 ปีที่มีรายได้สูงสุด บวกกับการถอน IRA ในระดับปานกลาง งบประมาณรายปี: ประมาณ 78,000 ดอลลาร์ ค่าใช้จ่ายที่อยู่อาศัย (ภาษี ประกัน การบำรุงรักษา) ประมาณ 14,000 ดอลลาร์ ค่ารักษาพยาบาลอยู่ที่ประมาณ 9,500 ดอลลาร์ต่อคนเมื่อรวมเบี้ยประกัน Medicare ส่วน B ปี 2026 ที่ 202.90 ดอลลาร์ต่อเดือน และค่าลดหย่อน Part B ที่ 283 ดอลลาร์ แผน Medigap และ Part D อาหาร สาธารณูปโภค การเดินทาง ของขวัญ และการเดินทางไปเยี่ยมหลาน ๆ ที่อยู่ห่างออกไป 20 นาที: ส่วนที่เหลือ มันใช้ได้ผล และส่วนทุนในบ้านเป็นเครือข่ายความปลอดภัยสำหรับการดูแลระยะยาว

ทางเลือกที่ 2: ผู้ย้ายถิ่นฐานไป Sun Belt

ขายบ้านในแคลิฟอร์เนียในราคา 1.4 ล้านดอลลาร์ ได้รับสุทธิประมาณ 1.25 ล้านดอลลาร์หลังจากค่าใช้จ่ายและการยกเว้นกำไรทุนร่วมของรัฐบาลกลาง 500,000 ดอลลาร์ ซื้อบ้านใหม่ที่เทียบเคียงได้ในชานเมืองดัลลัส แนชวิลล์ หรือซาราโซตาในราคา 650,000 ดอลลาร์ ในทางทฤษฎี 600,000 ดอลลาร์เข้าพอร์ตการลงทุน

แล้วตัวเลขจริงก็ปรากฏขึ้น ภาษีทรัพย์สินในเท็กซัสมักอยู่ที่ 2.0% ถึง 2.5% ของมูลค่าตลาดเต็ม ดังนั้น 13,000 ถึง 16,000 ดอลลาร์สำหรับบ้าน 650,000 ดอลลาร์นั้น ซึ่งลบล้างการประหยัดภาษีรายได้ระหว่างแคลิฟอร์เนียกับเท็กซัสส่วนใหญ่สำหรับรายได้เกษียณที่ปานกลาง เบี้ยประกันของฟลอริดาและเทนเนสซีสำหรับการก่อสร้างใหม่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วด้วยการเปิดรับพายุเฮอริเคนและพายุรุนแรง บ่อยครั้งอยู่ที่ 4,000 ถึง 8,000 ดอลลาร์ต่อปี ค่าไฟฟ้าสำหรับการระบายความร้อนในเดือนกรกฎาคมและสิงหาคมนั้นไม่ใช่เรื่องเล็กน้อยเมื่อพลังงานปรับตัวสูงขึ้น 18.26% ต่อปี การเดินทางกลับสามหรือสี่ครั้งต่อปีเพื่อไปเยี่ยมหลาน ๆ ในราคา 2,500 ดอลลาร์ต่อการเดินทางสำหรับสองคน เป็นอีกรายการ 10,000 ดอลลาร์ที่ไม่เคยมีมาก่อน

ทางเลือกที่ 3: ผู้เกษียณแบบผสม

ขายบ้านในเมืองใหญ่ ซื้อที่พักขนาดเล็กกว่าในเฟรสโน เรดดิ้ง หรือเชิงเขาเซียร์ราในราคา 500,000 ดอลลาร์ และยังคงถิ่นพำนักในแคลิฟอร์เนีย มาตรา 19 อนุญาตให้เจ้าของบ้านอายุเกิน 55 ปีโอนมูลค่าที่ประเมินที่มีอยู่ไปยังบ้านทดแทนที่มีมูลค่าเท่ากันหรือน้อยกว่าในรัฐได้ถึงสามครั้ง นั่นรักษาประโยชน์ส่วนใหญ่ของมาตรา 13 ปลดปล่อยส่วนทุนประมาณ 750,000 ดอลลาร์ และยังคงให้ครอบครัวอยู่ภายในระยะทางขับรถไม่กี่ชั่วโมง ค่าใช้จ่ายที่อยู่อาศัยรวมลดลงเหลือประมาณ 9,000 ดอลลาร์ ประกันสังคมยังคงได้รับการยกเว้นภาษีรายได้ของแคลิฟอร์เนียทั้งหมด

การคำนวณไม่ได้ง่ายอย่างการขายราคาสูงและย้ายไปที่ถูก

กับดักคือการยึดติดกับราคาขายและเพิกเฉยต่อค่าใช้จ่ายในการถือครองบ้านทดแทน ชาวแคลิฟอร์เนียที่สละใบเรียกเก็บภาษี 4,400 ดอลลาร์เพื่อรับ 14,000 ดอลลาร์ จำเป็นต้องให้ส่วนที่เหลือของการย้ายชดเชยช่องว่างนั้นก่อนที่จะนับเป็นการประหยัด เบี้ยประกันในฟลอริดา เท็กซัสชายฝั่ง และบางส่วนของแอริโซนากำลังปรับราคาทุกครั้งที่ต่ออายุ การสร้างวงสังคมในวัย 72 ปีนั้นยากกว่าที่คนจำได้ ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่อยู่ที่ 49.8 ซึ่งเป็นระดับถดถอย เป็นสิ่งเตือนใจว่าสภาพแวดล้อมที่กว้างขึ้นนั้นไม่ยอมรับความผิดพลาดที่มีค่าใช้จ่ายสูง

สิ่งที่ต้องทำจริง ๆ

สามขั้นตอนก่อนการตัดสินใจใด ๆ

• ประการแรก ขอประมาณการภาษีทรัพย์สินเป็นลายลักษณ์อักษรจากมณฑลปลายทางสำหรับบ้านเฉพาะที่คุณจะซื้อ และใบเสนอราคาประกันที่มีผลผูกพัน
• ประการที่สอง จำลองงบประมาณ 25 ปีที่อัตราการถอน 3.5% เทียบกับการใช้จ่ายปัจจุบันบวกกับสมมติฐานเงินเฟ้อ 3.5% (ใกล้เคียงกับ Core PCE ล่าสุดที่ 3.29%); หากการย้ายไม่ช่วยปรับปรุงช่องว่างอย่างน้อย 15,000 ดอลลาร์ต่อปีหลังจากค่าเดินทางเพื่อไปเยี่ยมครอบครัว มันไม่ใช่ชัยชนะทางการเงิน
• ประการที่สาม เช่าในปลายทางเป็นเวลาหกเดือนก่อนที่จะขายอะไร

สำหรับคู่สามีภรรยาในแคลิฟอร์เนียส่วนใหญ่ที่อายุเจ็ดสิบกว่าปีที่มีบ้านที่ผ่อนหมดแล้ว ฐานมาตรา 13 และครอบครัวอยู่ในระยะขับรถถึง เส้นทางการอยู่หรือแบบผสมชนะทั้งในด้านการคำนวณและชีวิต เรื่องราวการอพยพนั้นเป็นเรื่องจริง แต่ส่วนใหญ่เป็นเรื่องของคนที่เกษียณอายุตั้งแต่เนิ่น ๆ โดยไม่มีประวัติภาษีแคลิฟอร์เนียที่ต้องเสียดาย หากนั่นไม่ใช่คุณ การย้ายที่ถูกที่สุดมักเป็นการย้ายที่คุณไม่ได้ทำ

โพสต์ ทุกคนอยากออกจากแคลิฟอร์เนีย แล้วผู้เกษียณอายุควรทำตามฝูงชนไหม? ปรากฏครั้งแรกใน 24/7 Wall St.