แหล่งข่าวลับระบุว่า Philippine National Construction Corporation ได้พิจารณาถอนตัวจากตลาดหลักทรัพย์ฟิลิปปินส์ แต่ยังคงมีข้อสงสัยว่าบริษัทสามารถประเมินมูลค่าได้อย่างเป็นธรรมก่อนที่ผู้ถือหุ้นรายย่อยจะถูกขอให้ถอนตัวหรือไม่

การตรวจสอบรายงานทางการเงินที่ผ่านการตรวจสอบบัญชีอย่างละเอียดเผยให้เห็นว่าบริษัทมีความซับซ้อนมากกว่าที่ตลาดคาดคิดมาก ซึ่งเป็นบริษัทที่ถือครองทรัพย์สินในปาซายมูลค่า 5.18 หมื่นล้านเปโซ ยังคงได้รับรายได้ที่เกี่ยวข้องกับทางด่วน และพัวพันกับข้อพิพาททางกฎหมายและการบัญชีที่ยืดเยื้อมานานหลายทศวรรษ ซึ่งอาจเป็นตัวกำหนดมูลค่าที่แท้จริงของบริษัทในท้ายที่สุด

มีสิ่งผิดปกติเกิดขึ้นหลังประตูที่ปิดตายซึ่งเกี่ยวข้องกับ Philippine National Construction Corporation (PNCC) บริษัทที่นักลงทุนหลายคนมองข้ามไปนานแล้วว่าเป็นสิ่งตกค้างจากอดีตของทางด่วนในประเทศ

ตามแหล่งข่าวที่น่าเชื่อถือสูงซึ่งมีความรู้โดยตรงเกี่ยวกับการหารือ PNCC กำลังพิจารณาความเป็นไปได้ในการถอนตัวจากการเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฟิลิปปินส์ (PSE) โดยสมัครใจ อย่างไรก็ตาม การหารือเหล่านั้นยังไม่มีความคืบหน้า แม้ว่าจะไม่มีคำอธิบายอย่างเป็นทางการออกมาสู่สาธารณะ แต่แหล่งข่าวของฉันชี้ให้เห็นว่ายังคงมีความกังวลว่ามูลค่าที่แท้จริงของบริษัทได้รับการกำหนดอย่างเพียงพอหรือยังก่อนที่ผู้ถือหุ้นรายย่อยจะถูกขอให้ถอนตัว

รายงานทางการเงินที่ผ่านการตรวจสอบบัญชีล่าสุดของ PNCC เผยให้เห็นว่าเหตุใดจึงเป็นเช่นนั้น

PNCC ไม่เหมือนบริษัทจดทะเบียนเกือบทุกแห่งในฟิลิปปินส์ สิ่งที่ดูเหมือนจะเป็นรัฐวิสาหกิจที่หยุดดำเนินการค่อยๆ เผยให้เห็นตัวเองว่าเป็น sựผสมผสานที่ซับซ้อนของอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม ผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจที่เกี่ยวข้องกับทางด่วนที่ยังคงดำเนินอยู่ และข้อพิพาททางกฎหมายและการบัญชีที่ยืดเยื้อมานานหลายทศวรรษ ซึ่งแต่ละรายการส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อการประเมินมูลค่า และรวมกันแล้วอธิบายว่าเหตุใดการกำหนดราคาถอนตัวที่ยุติธรรมจึงไม่ใช่เรื่องง่ายเลย

ตลอดหลายปีที่ผ่านมา ตลาดมอง PNCC ผ่านเลนส์ที่ผิด นักลงทุนส่วนใหญ่ยังคงเชื่อมโยงบริษัทกับ North Luzon Expressway และ South Luzon Expressway โดยสรุปว่าเนื่องจากบริษัทไม่ได้ดำเนินการทางด่วนเหล่านั้นอีกต่อไป จึงเหลือมูลค่าเพียงเล็กน้อย

ความเชื่อนั้นไม่ถูกต้องทั้งหมด แม้ว่า PNCC จะไม่ได้ดำเนินการทางด่วนสายหลักของประเทศอีกต่อไป แต่รายงานทางการเงินแสดงให้เห็นว่าบริษัทยังคงได้รับส่วนแบ่งรายได้และรายได้เงินปันผลที่เกิดจากข้อตกลงทางด่วนในอดีต

การอ่านรายงานทางการเงินที่ผ่านการตรวจสอบบัญชีปี 2024 ของบริษัทอย่างละเอียดชี้ให้เห็นว่าอัญมณีมงกุฎของบริษัทไม่ใช่ทางด่วนอีกต่อไป แต่เป็นทรัพย์สินขนาด 129,548 ตารางเมตรในพื้นที่ Financial Center Area ของเมืองปาซาย ซึ่งเป็นหนึ่งในย่านพาณิชย์ที่มีมูลค่ามากที่สุดในเมโทรมะนิลา (อ่าน: ผู้ให้เช่าช่วงของแหล่งหลอกลวงในปาซายคือบริษัทของประธานคณะกรรมการถมทะเล Alex Lopez)

ผู้ประเมินอิสระประเมินมูลค่าทรัพย์สินดังกล่าวที่ 5.1804 หมื่นล้านเปโซ ในปี 2023 เมื่อรวมกับทรัพย์สินเพื่อการลงทุนอื่นๆ PNCC มีทรัพย์สินเพื่อการลงทุนมูลค่าประมาณ 5.45 หมื่นล้านเปโซ ตามมูลค่ายุติธรรมในรายงานทางการเงินปี 2024 ซึ่งขัดกับความเข้าใจผิดทั่วไป ทรัพย์สินเหล่านี้ไม่ได้บันทึกตามต้นทุนทางประวัติศาสตร์ PNCC ใช้โมเดลมูลค่ายุติธรรมโดยการประเมินอิสระทุกสองปี

การเพิ่มขึ้นของมูลค่าเป็นเรื่องพิเศษ ทรัพย์สินเดียวกันนี้ถูกประเมินมูลค่าที่ประมาณ 6.6 พันล้านเปโซในปี 2009, 9.7 พันล้านเปโซในปี 2013, 3.24 หมื่นล้านเปโซในปี 2019, 3.57 หมื่นล้านเปโซในปี 2021 และ 5.18 หมื่นล้านเปโซในปี 2023 ทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์เพียงไม่กี่แห่งในประเทศที่ประสบกับการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเช่นนี้ในช่วงหนึ่งทศวรรษครึ่งที่ผ่านมา

อย่างไรก็ตาม รายงานทางการเงินเผยให้เห็นความขัดแย้งที่โดดเด่น พอร์ตทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่ามากกว่า 5.4 หมื่นล้านเปโซสร้างรายได้ค่าเช่าเพียงประมาณ 290 ล้านเปโซ ในช่วงปี 2024 คณะกรรมการการตรวจสอบ (COA) เน้นย้ำถึงความกังวลเดียวกัน โดยประเมินรายได้ที่สูญเสียไปมากกว่า 714 ล้านเปโซ เนื่องจากพื้นที่ขนาดใหญ่ใน Financial Center Area ยังถูกใช้ประโยชน์ไม่เต็มที่ มีเพียงประมาณสามเฮกตาร์เท่านั้นที่อยู่ในสัญญาเช่าระยะยาว ทำให้พื้นที่เกือบสิบเฮกตาร์ว่างเปล่าหรือสร้างผลตอบแทนต่ำกว่าศักยภาพที่ปรากฏอย่างมาก

สิ่งนั้นเปลี่ยนเรื่องราวการลงทุน ประเด็นไม่ใช่เรื่องของ PNCC ถือครองที่ดินที่มีค่าอีกต่อไป ผู้ประเมินอิสระได้ตอบคำถามนั้นแล้ว คำถามที่แท้จริงคือทำไมทรัพย์สินที่มีมูลค่ามหาศาลเช่นนี้จึงยังคงสร้างผลตอบแทนทางเศรษฐกิจที่ต่ำเตี้ยเช่นนี้

ส่วนหนึ่งของคำอธิบายอยู่ในโครงสร้างทางกฎหมายของทรัพย์สิน PNCC รับรู้สิทธิ์เหนือพื้นที่ Financial Center Area และบันทึกเป็นทรัพย์สินเพื่อการลงทุน อย่างไรก็ตาม โฉนดยังคงจดทะเบียนในชื่อของสาธารณรัฐฟิลิปปินส์ ความคิดเห็นทางกฎหมายของรัฐบาลที่อ้างถึงการเปิดเผยของบริษัทระบุข้อจำกัดที่ส่งผลต่อวิธีการขาย โอน หรือพัฒนาพื้นที่บางส่วน ข้อจำกัดเหล่านั้นช่วยอธิบายว่าทำไมทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่ามากกว่า 5 หมื่นล้านเปโซจึงยังไม่ถูกปลดล็อกในลักษณะที่นักพัฒนาเอกชนอาจดำเนินการ

ข้อตกลงเดิมและหนี้สิน

อย่างไรก็ตาม ที่ดินเป็นเพียงครึ่งหนึ่งของเรื่องราว

ขัดกับความเชื่ออย่างกว้างขวางที่ว่า PNCC ออกจากธุรกิจทางด่วนอย่างสมบูรณ์ รายงานทางการเงินแสดงให้เห็นว่าบริษัทยังคงได้รับส่วนแบ่งรายได้และเงินปันผลที่เกิดจากข้อตกลงทางด่วนในอดีต กระแสเงินสดที่เกิดขึ้นประจำเหล่านั้นมีจำนวนเล็กน้อยเมื่อเทียบกับมูลค่าของโครงสร้างพื้นฐานพื้นฐาน แต่แสดงให้เห็นว่าความสัมพันธ์ทางเศรษฐกิจของ PNCC กับเครือข่ายทางด่วนของประเทศไม่ได้หายไปเมื่อความรับผิดชอบในการดำเนินงานเปลี่ยนไปเป็นสัมปทานเอกชน

นั่นอาจอธิบายถึงข้อสังเกตที่น่าสนใจอีกประการจากแหล่งข่าวของฉัน ซึ่งอ้างถึงสถานการณ์นี้ว่าเป็น "สัมปทานขนาดยักษ์" ของ PNCC หลังจากตรวจสอบเอกสารแล้ว ฉันสงสัยว่าการอ้างอิงนั้นไม่ได้หมายถึงการดำเนินการด่านเก็บค่าผ่านทาง แต่หมายถึงสิทธิ์ตามสัญญาและทางเศรษฐกิจที่ยังคงดำเนินอยู่ของบริษัทซึ่งเกิดจากสัมปทานในอดีต สิทธิ์เหล่านั้น แม้จะจำกัดในปัจจุบัน ยังคงเป็นทรัพย์สินที่ต้องพิจารณาในการกำหนดมูลค่าการถอนตัวที่ยุติธรรม

หากฝั่งสินทรัพย์ก่อให้เกิดคำถาม ฝั่งหนี้สินก็ก่อให้เกิดคำถามมากกว่า

รายงานทางการเงินปี 2024 ของ PNCC ได้รับความคิดเห็นที่ไม่ยอมรับจาก COA หนึ่งในประเด็นหลักคือการบัญชีสำหรับภาระผูกพันระยะยาวที่เกี่ยวข้องกับสำนักงานแปรรูปและจัดการ PNCC คัดค้านจุดยืนของรัฐบาล ในขณะที่ COA ยืนยันว่าหนี้สินถูกบันทึกไว้ต่ำกว่าความเป็นจริงอย่างมากเนื่องจากดอกเบี้ยสะสมและค่าใช้จ่ายอื่นๆ ยังไม่ได้รับการรับรู้เต็มที่ ขึ้นอยู่กับว่าข้อพิพาทเหล่านั้นจะได้รับการแก้ไขในท้ายที่สุดอย่างไร จำนวนเงินที่เกี่ยวข้องอาจสูงถึงหลายหมื่นล้านเปโซ ความไม่เห็นด้วยนั้นไม่ใช่แค่การออกกำลังกายทางบัญชี มันไปโดยตรงกับคำถามว่ามูลค่าสินทรัพย์พื้นฐานของ PNCC เท่าไหร่ที่เป็นของผู้ถือหุ้นในท้ายที่สุด และเท่าไหร่ที่อาจถูกดูดซับโดยข้อเรียกร้องของรัฐบาล

นี่คือเหตุผลที่แท้จริงว่าทำไม PNCC จึงกลายเป็นหนึ่งในบริษัทที่เข้าใจผิดมากที่สุดในตลาดฟิลิปปินส์ นักลงทุนที่มุ่งเน้นเฉพาะข้อพิพาททางกฎหมายจะมองข้ามการถือครองทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ที่ใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่งในประเทศ ในขณะที่ผู้ที่มุ่งเน้นเฉพาะการประเมินมูลค่า 5.18 หมื่นล้านเปโซจะประเมินความไม่แน่นอนทางกฎหมายและการบัญชีต่ำไปซึ่งยังคงบดบังมูลค่าที่รับรู้ได้ มุมมองใดก็ไม่บอกเล่าเรื่องราวที่สมบูรณ์

ไม่ว่า PNCC จะยังคงเป็นบริษัทจดทะเบียนหรือออกจาก PSE ในท้ายที่สุดก็แทบจะเป็นเรื่องรอง สิ่งที่เราต้องพิจารณาคือการถอนตัวใดๆ สามารถชดเชยผู้ถือหุ้นรายย่อยได้อย่างเป็นธรรมหรือไม่ ในขณะที่คำถามพื้นฐานเกี่ยวกับสินทรัพย์และหนี้สินของบริษัทยังคงไม่ได้รับการแก้ไข

หากความกังวลที่ถ่ายทอดถึงฉันสะท้อนถึงประเด็นที่กำลังหารืออย่างถูกต้อง มันก็ไม่เล็กน้อยหรือเป็นเพียงขั้นตอนใดๆ มันไปจนถึงหัวใจของการปกป้องนักลงทุน ก่อนที่หนึ่งในบริษัทจดทะเบียนที่ผิดปกติที่สุดของประเทศจะหายไปจากสายตาของสาธารณะ ตลาดสมควรได้รับความมั่นใจว่าราคาที่เสนอไม่ได้สะท้อนเพียงสิ่งที่ PNCC หาได้ในวันนี้ แต่เป็นสิ่งที่บริษัทเป็นเจ้าของจริงๆ และสิ่งที่บริษัทอาจเป็นหนี้ในท้ายที่สุด

สิ่งนั้น มากกว่าการถอนตัวเอง คือเรื่องราวที่แท้จริง – Rappler.com

คลิกที่นี่สำหรับบทความ Vantage Point อื่นๆ